// Блокчейн
Примеры Технологии Блокчейн в Недвижимости и ее Внедрение
// Блокчейн
Риэлторы исчезнут, банки станут необязательными, а процесс купли-продажи будет проходить в считанные дни. Как еще изменится рынок недвижимости после внедрения блокчейн-технологий — читайте в статье.
Как есть. Согласно данным Internet Crime Complaint Center, мошенничество в сфере недвижимости в США за период с 2015 по 2017 год выросло на 1100%, финансовые потери — на 2200%. Так, только из-за подмены финансовых данных — банковских счетов — во время депонирования средств в сделках купли-продажи американцы в 2017 году потеряли 1 млрд долл, хотя в 2016 году этот показатель был на уровне 16 млн долл.
Стремительный рост мошенничества связан с тремя факторами:
Как будет. Весь жизненный цикл недвижимости легко оцифровать и перенести на блокчейн, благодаря чему можно создать систему, где у каждого объекта недвижимости будет цифровой паспорт со всей информацией о нем: сведения о правоустанавливающих документах, прошлых владельцах, ценах продаж, датах транзакций, договорах аренды, займах, контрактах на обслуживание и даже происхождении строительных материалов и их состоянии. Эта информация будет неизменной, защищенной и доступной для продавцов, покупателей, риелторов, госорганов, арендодателей и арендосъемщиков.
Таким образом повысится прозрачность рынка и появятся предпосылки для создания рейтинговой системы, которая будет отслеживать действия всех участников рынка и при этом будет давать лишь подлинную информацию о контрагентах. В совокупности это сведет риски мошенничества к минимуму. Кейсы. iNation и International Blockchain Real Estate Association (IBREA) еще в 2015 году объединились, чтобы создать глобальную базу данных на основе блокчейна о собственниках и транзакциях в сфере недвижимости. В IBREA считают, что использование блокчейна:
Этот глобальный проект может объединить сведения обо всех объектах недвижимости и операциях с ними в одну базу данных, предоставив всем участникам рынка доступ до ключевой информации в реальном времени.
Как есть. Операции с недвижимостью связаны с большой бумажной волокитой, так как в них участвуют государственные структуры, нотариусы, риэлторы, банки, страховые компании и продавец с продавцом (арендодатель с арендатором). При этом все участники пытаются как можно тщательнее проверить и перепроверить вторую сторону, дабы убедится в ее честности и обезопасить себя от мошенничества.
В результате значительная часть физических документов проходит через всю цепочку посредников, которые должны их зарегистрировать, проверить, заверить и передать дальше. В среднем на все это уходит от 30 до 60 дней. И что примечательно, сколько бы не было потрачено времени на проверку документов, ни один из посредников не гарантирует «чистоту» сделки. Как будет. Использование смарт-контрактов и оцифровка документов с их переносом на блокчейн превратит сложный процесс в простую сделку.
Поскольку участники получат доступ к нужным документам в онлайн-режиме и будут уверены в их подлинности, а также смогут отслеживать все этапы процесса. Подлинность документов гарантирует блокчейн, а исполнение условий сделки — смарт-контракт. Кейсы. Кадастровая палата Швеции в 2016 году начала тестировать систему, которая регистрирует права собственности на землю и прописывает их в публичном распределительном реестре. Платформа разработана компанией ChromaWay при активном участии поискового портала недвижимости Svensk Fastighetsförmedling, ТВ-провайдер Telai Sverige, консалтинговой компании Kairos Future, местных банков и правительства.
В рамках системы ChromaWay покупатель и продавец инициируют запуск смарт-контракта, участниками которого могут стать госслужбы, регистрационные органы, страховщики, риэлторы и банки. Они наравне с покупателем и продавцом могут убедиться в подлинности правоустанавливающих документов и отслеживать все этапы сделки, в том числе совершенные платежи.
Согласно отчету Kairos Future, использование блокчейна в кадастровых операциях сэкономит налогоплательщикам Швеции 100 млн евро в год и сократит процесс передачи прав собственности на недвижимость с пары месяцев до одной недели. Помимо Швеции, ChromaWay тестирует свои разработки в Грузии, Индии, Украине и Гондурасе. Схожие проекты разрабатывают ArabianChain в Дубае, Propy и Ubitquity в США, Digital Street в Великобритании.
Как есть. В сделках с недвижимостью обычно участвуют:
Только продавец, покупатель и земельный кадастр — обязательные участники. Все остальные зарабатывают на сложности и неэффективности процесса, предоставляя посреднические услуги или гарантии отдельной операции, что поднимает цену на 5–10% или больше, а также сильно замедляет процесс.
Как будет. Банки, риэлторы, юристы и нотариусы станут ненужными, поскольку блокчейн гарантирует подлинность документов и предоставит к ним доступ всем участникам сделки, а смарт-контакты автоматизируют процесс передачи прав собственности и финансовые переводы. Кейсы. Проекты ATLANT и Propy ориентированы на создание блокчейн-площадок для купли-продажи недвижимости с помощью смарт-контрактов. С их помощью частные и юридические лица заключают peer-to-peer сделки без посредников и гарантов.
Арендовать недвижимость без посредников можно на площадках LiquidSpace, Blandlord, Airbnb, Rentberry или Bee Token. Все они используют смарт-контракты для сопровождения сделок, «заморозки» гарантийного платежа и автоматических выплат ежемесячных платежей.
Как есть. Инвестиции в недвижимость доступны лишь тем, у кого много свободных денег — от 50 тыс. долл. Для особенно перспективных проектов порог вхождения — 200–500 тыс. долл. Это связано с высокой стоимостью строительства и готовых объектов, которые имеют потенциал для роста стоимости:
В США инвестировать в объекты недвижимости могут лишь аккредитованные инвесторы и участники Real Estate Investment Trust (REIT). В первом случае нужно иметь 200 тыс. долл дохода в год или 1 млн чистых активов. Во втором — вы будете платить большие комиссионные и передадите деньги на управление третьему лицу, что связано с дополнительными рисками. Как будет. Используя блокчейн-технологии, девелоперы будут запускать для каждого нового строительства отдельный ICO со своими токенами и продавать их на финансовых рынках. Благодаря этому:
Любой человек в любой точке мира сможет инвестировать 100, 1 000 или 10 000 тысяч долларов в строительство в Лондоне, Париже, Нью-Йорке и Пекине. Без необходимости приезжать в страну расположения инвестиционного актива, бумажной волокиты, ожиданий и посредников.
Инвестор просто купит токен объекта и продаст его после роста курса — как делают трейдеры с акциями, золотом или валютой на финансовых рынках. Кейсы. В 2017 году завершилось ICO стартапа BitRent. Миссия проекта — предоставить всем желающим доступ к инвестициям в недвижимость на ранних этапах строительства, чтобы получить выгоду от сдачи в аренду или продажи построенного объекта.
BRent устанавливает на деталях конструкций специальные RFID-метки, чтобы отслеживать состояние элементов архитектуры и наблюдать за ходом строительства в онлайн-режиме. Еще BRent использует Building Information Model (BIM), дабы упростить проектирование архитектурных проектов и их оценку. Сочетание блокчейна, BIM и RFID позволит создать инвестиционную площадку, на которой:
Инвестировать в недвижимость небольшую сумму также можно на таких платформах, как NEST, Slice, ATLANT и Propy. Их функционал в целом схож, разница лишь в популярности и листинге доступных для инвестирования объектов.
Как есть. Брокеры, владельцы, арендаторы, покупатели и продавцы недвижимости, как правило, используют несколько мультилистинговых платформ для поиска информации об интересующем объекте или состоянии рынка в целом. В подобных платформах есть несколько существенных недостатков:
Как итог, информация на таких площадках неточна, детерминирована, неполна и имеет сомнительный уровень достоверности. Поэтому нужно использовать несколько мультилистинговых платформ, чтобы сопоставить информации из разных источников и получить максимально точные и достоверные сведения. Подобный подход снижает эффективность поиска и приводит к задержкам в принятии решений. Как будет. Мультилистинговая база данных на основе открытого децентрализованного блокчейн позволит создать платформу, где:
Благодаря этому участники рынка получат доступ к более надежным данным по более низкой цене. Кейсы. В пример рабочего проекта можно поставить только Rex MLS — блокчейн-платформу на основе смарт-контрактов Эфириума, которая предоставляет услуги листинга для поиска информации о недвижимости: местоположение, юридический адрес, сопоставимые цены и арендные ставки, история владения, данные о собственнике, возрасте объекта и правоустанавливающих документах.
Rex MLS вознаграждает третьих лиц — оракулов — за поиск, ввод в систему и проверку информации о недвижимости и участниках рынка. Под проверкой подразумевается сопоставление введенных в систему данных с реальным состоянием дел: оценка объекта, сопоставление данных с информацией государственных служб и тому подобное.
Как есть. Расчеты при купле-продаже или аренде недвижимости проходят по одной из двух схем — наличным или с помощью банковского перевода. В первом случае рискуют все, так как одна сторона может использовать фальшивые деньги, а вторая — совершить грабеж. Поэтому наличные расчеты проходят в несколько этапов с привлечением третьих лиц, как правило, нотариусов.
Банковские расчеты менее рискованные, но они выполняются медленнее, требуют дополнительного документооборота и затратны при международных операциях. Кроме того, если что-то пойдет не так, деньги можно будет вернуть лишь в судебном порядке. Оба варианта подразумевают увеличение цены сделки на 1–3%, поскольку нужно платить комиссионные нотариусу и/или банку. Как будет. Если недвижимость имеет цифровой сертификат собственности на блокчейне, транзакции при передаче прав собственности могут проходить по такому алгоритму:
Это стандартная схема, которая занимает до 60 минут в зависимости от скорости блокчейна. Например, для биткоина это 30 минут, так как ему нужно подтверждение трех блоков, чтобы операция считалась совершенной.
Другая схема купли-продажи подразумевает токенизацию объекта и продажу всех его токенов одному человеку, что может быть быстрее и эффективнее, если объект изначально тонизирован. Например, если таким способом были собраны средства на строительство. С помощью подобных схем экономится много времени, поскольку без блокчейна финансовые транзакции требуют от 1 до 5 дней при внутренних банковских переводах и от 1 до 5 дней при международных. Кроме того, таким образом экономятся комиссионные: в биткоинах комиссия составляет 0,42 доллара за транзакцию.
Кейсы. Первая сделка купли-продажи недвижимости с использованием блокчейна была проведена на площадке Ripple в 2017 году: покупатель из Нью-Йорка купил дом в Киеве (Украина) за 60 тысяч долларов. Эта самая популярная площадка для заключения сделок купли-продажи недвижимости.
Еще одним из перспективных проектов в этом плане считается разработка голландского банка ABN Amro и it-гиганта IBM. Совместно они создают систему, которая позволит сопровождать операции с недвижимостью посредством смарт-контрактов, связывая всех участников рынка и предоставляя им необходимую информацию о ходе сделки. Проект разрабатывается на базе Hyperledger.
Для управления имуществом и денежными потоками при аренде недвижимости можно использовать Midasium. CRM и смарт-контракты данной площадки позволяют проверять правоустанавливающие документы, проводить финансовые транзакции, «замораживать» гарантийные взносы и многие другие. При этом отношения между контрагентами можно сделать транспарентными или закрытыми.
Отзывы наших клиентов
Разработка экосистемы, предназначенной для предоставления разнообразных услуг цифровым активам под одной оболочкой на основе технологии блокчейна
С 2015 года помогаем клиентам реализовывать идеи!
