O financiamento imobiliário digital ganhou oportunidades ilimitadas de investimento por meio de tokens. A securitização garantiu a venda de propriedades comerciais graças a protocolos transparentes, contratos inteligentes e blockchains. Comprar 1 m2 ou menos se tornou possível porque qualquer edifício pode ser dividido em pequenas ações e, em vez de procurar um ou dois grandes compradores, milhares de microinvestidores podem ser encontrados. O principal é que o resultado seja efeito econômico e lucro. Por que a tokenização é um formato futuro para investir em imóveis comerciais e turísticos, os analistas da Merehead nos dizem claramente e com exemplos.
Digitalização de imóveis
Suponha um plano para construir um edifício personalizado e de rápido movimento para a produção de queijos artesanais ou vinhos naturais com um preço de US$ 210 mil. O proprietário do negócio tem o equipamento tecnológico e experiência anterior em produção, mas não tem os recursos para construir o edifício e não sabe como tokenizar imóveis que ainda não foram construídos. Após contatar analistas financeiros e programadores, ele decide obter investimento criando 21 mil tokens avaliados em US$ 10 cada. Caso contrário, ele chega à conclusão de que é melhor atrair menos investidores dividindo o imóvel em 2100 tokens (com um preço de 10 vezes mais).
É decidido criar criptomoeda no blockchain Ethereum usando o protocolo ERC20. Normalmente, redes seguras com probabilidade mínima de hacking e carteiras frias são escolhidas (o proprietário definitivamente manterá a chave em segredo). Vamos acrescentar que entre as opções podem estar diferentes blockchains e protocolos, incluindo:
- Ethereum com ERC-721;
- Tezos com Polkadot;
- Binance Smart Chain e Solana;
- Plataforma ConsenSys, que pode lidar com diferentes redes blockchain;
- Toko com criptografia e PixelPlex com protocolos que fornecem segurança aprimorada ao interagir com sistemas legados;
- Securitize, que realiza transferências de ativos para tokens enquanto suporta permanentemente a operação de trocas de tokens de segurança;
- Ferramentas Vertalo, atraindo investidores ao manter os tokens com boa aparência e sensação com controles permanentes;
- Polymath com o recurso principal de gerar funções de tokens de segurança para alterar legalmente as regras de contratos inteligentes.
Acesso infinito a propriedades em diferentes partes do mundo, não importa onde o investidor esteja localizado e abertura de transações em ações, preços mais baixos para imóveis em comparação com transações tradicionais tornam a tokenização uma forma promissora de vender. Quando você considera que o retorno sobre o investimento atinge 16,2% ao ano (como no exemplo da Lufina com tokens FINA e NFT na Cidade de Ho Chi Minh por $ 201200, 4,34% de lucro sobre aluguel e 13,45% de renda total anual), a visibilidade das perspectivas de investimento se torna clara.
Retornos de tokens imobiliários na diversificação de portfólio
O comprador obtém as mesmas preferências diretas que o proprietário total e multiplica até mesmo um pequeno capital como resultado do investimento passivo. A diversificação de investimentos em 5 a 10 objetos fornece lucros diferentes devido ao fato de que pode haver uma taxa de juros diferente sobre os tokens e crescimento de sua taxa. Por exemplo, um investidor decidiu comprar tokens de cinco objetos por um valor total de $ 10,1 mil. Os dados iniciais são tais que o preço de 1 token:
- imóveis comerciais - um apartamento elegante na costa do resort - $50;
- museu educacional-histórico na metrópole - $25;
- um complexo de natação e entretenimento em construção em uma pequena cidade - $8;
- uma instalação inacabada de produção de alimentos artesanais - $4;
- projeto de posto de gasolina - $3.
A decisão é tomada, a compra de 1.570 tokens é finalizada e registrada. O investidor analisa a previsão estimada e avalia as perspectivas de retorno de capital.
Previsão de dividendos com base no número de tokens e tipo de objetos
| Objetos | Preço do token, $ | Número de tokens | Preço inicial do objeto, $ | Dividendos esperados por 1 token, $ | Valor do investimento, $ | Número de tokens comprados | Esperado dividendos |
| Apartamento | 50 | 24000 | 1200000 | 2,5 | 2000 | 40 | 100 |
| Museu | 25 | 200000 | 5000000 | 0,5 | 2000 | 80 | 40 |
| Complexo | 8 | 100000 | 800000 | 0,24 | 2000 | 250 | 60 |
| Edifício industrial | 4 | 60000 | 240000 | 0,1 | 2000 | 500 | 50 |
| POSTO DE SERVIÇO | 3 | 30003 | 90009 | 0,09 | 2100 | 700 | 63 |
| Total | 90 | 414003 | 7330009 | 3,43 | 10100 | 1570 | 313 |
O lucro varia muito externamente, como podemos ver: no caso do apartamento, os dividendos esperados em fiat por token chegam a US$ 2,5, para o museu e o complexo - $0,5 e $0,24 respectivamente. O menor é para os projetos de construção de fábrica e posto de gasolina. No entanto, a diferença na remuneração não é tão grande, pois varia de 2% a 5%. Mas 3 anos se passam e acontece que a demanda por moradias de luxo caiu e, portanto, a taxa simbólica do primeiro objeto caiu para $ 35. Devido à diminuição da taxa de natalidade e ao declínio nas visitas de crianças e adolescentes ao museu, seu preço diminuiu e a taxa simbólica parou em $18. Mas os outros três tipos de imóveis aumentaram em valor.
Lucro real em termos reais
| Objetos | Preço do token, $ | Preço do objeto, $ | Dividendos reais por 1 token, $ | Valor total de dividendos, $ | Ativos na venda de tokens, $ |
| Apartamento | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Museu | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Complexo | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Edifício industrial | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| POSTO DE SERVIÇO | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Total | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
Nadar e relaxar se tornou um dos passatempos favoritos da Geração Z e Alpha, também por causa do lançamento do balneário, que aumentou o preço do complexo de natação em 18%. Produtos artesanais (queijos e sucos) de repente começaram a ter tanta demanda que o preço da instalação subiu 45%, o que aumentou automaticamente o valor do token. O local do posto de serviço foi bem escolhido e, graças à transitabilidade e às habilidades técnicas dos funcionários, o fluxo de carros aumentou 1,8 vezes: conforme o comparecimento aumentou, a renda da instalação se tornou 1,6 vezes maior. Como resultado, os dividendos atingiram US$ 342,9 em vez dos US$ 313 esperados e o proprietário pode decidir vendê-los, realizando US$ 11,46 mil, o que com % dos anos anteriores fornecerá US$ 2.388,7 de lucro bruto ou 23,65% ao capital inicial.
Formato de token e condições para atrair investidores
Os imóveis podem ser divididos até mesmo em polegadas quadradas, lembrando de manter uma participação controladora de tokens (até 20-30%) e limitando a possibilidade de compra de uma única pessoa a uma determinada ação. As vendas de tokens são conduzidas no formato STO (TSO ou TAO). Se o tipo ICO for escolhido, é uma oferta de investimento sem um valor específico do token que foi listado. Às vezes, os tokens STO são vendidos por meio de uma plataforma de crowdfunding imobiliário, mostrando o valor real do projeto com perspectivas de fracionamento. Os proprietários de STO periodicamente optam por cooperar com ATS, além de trocas - tanto para listagem quanto para venda secundária.
A falta de intermediários e a baixa comissão para venda ou compra são dois fatores que atraem proprietários de imóveis e investidores para o formato de tokenização. Liquidez, volatilidade limitada e a possibilidade de microinvestimentos no início do empreendedorismo expandem o leque de propostas para atrair clientes para o mercado de ações, que em comparação com REITs tem um limite de entrada baixo e a escolha de um objeto específico, não a massa total no portfólio. Para evitar perdas, você pode definir um limite condicional de 30-50% do valor subjacente do NAV e vender uma parte dos tokens ou todo o volume quando esse nível for atingido.
REIT perde para DeFi e contratos inteligentes
O valor total dos imóveis REIT no mundo chega a US$ 300 trilhões, dos quais propriedades totalizando não mais do que US$ 10-15 trilhões ou 3,33-5% estão realmente disponíveis para compra. Os termos dos REITs públicos e privados são tais que:
- impõem restrições e proibições à venda de ativos por 8 a 10 anos, mesmo que sejam ilíquidos;
- exigem credenciamento do investidor e um certo nível de renda (US$ 200 a 300 mil) ou capital;
- podem interromper o pagamento de dividendos indefinidamente;
- sem dupla tributação.
Portanto, o apelo dos tokens imobiliários ou criptoativos é claro, cuja compra é registrada por nós de blockchain, e contratos inteligentes escritos com competência confirmam a transação quando as condições são totalmente atendidas, no momento especificado, quando autenticados com uma assinatura digital. O armazenamento em uma carteira fria ou aplicativo de carteira criptográfica antes de uma venda ou transação ponto a ponto é semelhante ao uso de criptomoedas, mas os tokens, embora tenham um endereço digital exclusivo, são protegidos por objetos físicos em contraste. Os princípios e contratos autoexecutáveis do DeFi são uniformes, independentemente do envolvimento de clientes grandes ou pequenos: eles cobrem globalmente projetos ao redor do mundo. Um investidor pode estar sediado nos EUA ou na UE, mas comprar uma pequena fração de uma propriedade na Ásia Central ou no Oriente Médio sem visitar fisicamente a propriedade.
Entre os exemplos de objetos tokenizados vendidos podemos destacar:
- Edifício SAPEB AnnA em Paris (o preço de 6,5 milhões de euros foi dividido em 100 tokens e então cada token foi dividido em 100 mil micro ações);
- Tokens africanos Flyt, cujos investimentos são usados para adquirir hotéis e apart-hotéis;
- RealT, que atrai ativos de investidores do mundo todo.
Identificação, investimento em SOLID e instalações durante o período de construção
Em comparação com o mercado clássico, os microinvestidores estão interessados em tais posições, que podem ser equilibradas em um determinado equilíbrio, levando em consideração a lucratividade potencial e os riscos de possível não retorno. O redesenvolvimento em qualquer estágio da construção também permite a possibilidade de criar tokens, com base no valor desejado e com a indicação de parâmetros de liquidez em contratos inteligentes (tamanho dos pagamentos, possível resgate ou recompra, termos de transferência de ativos para carteiras, reinvestimento). Normalmente, o investidor deve ser identificado de acordo com as regras KYC e, muitas vezes, sua propriedade de tokens (ou ações) não afeta a estratégia de desenvolvimento e os termos de pagamento de dividendos.
É impossível comprar ou vender tokens do tipo SOLID em bolsas regulares, pois eles representam a propriedade do recurso que os emitiu. Restrições rígidas para grandes investidores não se aplicam a indivíduos cujo valor de investimento não exceda US$ 10-20 mil. Uma equipe experiente de analistas seleciona essas propriedades para tokenização, onde é possível usar uma redução de curto prazo em seu valor para aumentar a lucratividade no futuro. Para isso, é necessário ter um bom conhecimento dos mercados locais com categorias imobiliárias, para ter acesso a edifícios com alto potencial de liquidez. Esta lista inclui países na macrorregião Ásia-Pacífico, UE e EUA.
Uma meta financeira bem definida é um imóvel que será lucrativo a longo prazo, levando em consideração as mudanças ambientais, climáticas e sociais. Estratégias alternativas não são investidas dentro de uma estrutura de "caixa de Procusto" com uma correlação ou regressão clara no crescimento da renda. Opções de investimento em edifícios ou estruturas durante a fase de construção foram testadas pela REPM, HoneyBricks e parcialmente pela BrickFi.
Escolha de LLC, tokens lastreados em ativos e tipo de blockchain
Deve-se entender que quanto maiores os portfólios de investimento de grandes empresas, mais rígidas são as regras para aquisição de tokens. Se o orçamento total exceder o valor de US$ 100-200 milhões, a empresa restringe o acesso a potenciais investidores de regiões que, na opinião deles, pertencem ao "terceiro mundo" e, além disso, coloca o limite de investimento no valor de pelo menos US$ 5-10 mil. E então é melhor recorrer a uma LLC menos divulgada para comprar pequenas ações de imóveis com um preço de até US$ 100-200. Se um proprietário privado estiver pensando em como tokenizar imóveis, é impossível fazer isso sem analistas e especialistas em TI.
Os tokens lastreados em ativos aumentam a liquidez dos imóveis, pois cada token é responsável por uma unidade específica de área tokenizável. A venda de ações e transações são feitas usando contratos inteligentes com compensação direta para carteiras não custodiais. As vendas de tokens são permitidas após 6 a 12 meses sob as Regras 4A e 144 ou após listagens secundárias quando a liquidez tiver aumentado. As ofertas imobiliárias privadas e corporativas fechadas são para titulares de contas premium que possuem tokens de serviço especiais como ERC-20 ou ERC-1155 para um contrato inteligente específico no ecossistema de criptomoeda do blockchain escolhido (normalmente Ethereum ou Arbitrum, Solana e BNB).
A escolha do blockchain determina o preço do gás, o custo das taxas de transação e a velocidade. Portanto, novos blockchains como Arbitrum Rollup ou AnyTrust estão sendo aplicados a situações em que taxas mais baixas são importantes para aumentar a quantidade de imóveis tokenizados (incluindo opções de dívida) em portfólios para 7-9% do balanço global até 2029. A vertical dos mercados de tokenização imobiliária abrange setores, regiões e países, integrando investidores com diferentes forças financeiras em um único negócio global.
Plataforma, tipo de token e forma de tokenização
A tokenização adequada começa com uma avaliação do valor real do edifício e acordo sobre as regras de sua implementação em um país específico, levando em consideração as leis e regulamentos. A forma de tokenização determina a técnica da transação - por meio de uma empresa recém-criada ou - para o proprietário - com entrada em uma empresa em funcionamento. A due diligence abrangente inclui o status da entidade, uma lista de proprietários, possíveis empréstimos ou hipotecas. Qualquer atividade suspeita deve interromper o processo de tokenização. Em seguida, um contrato inteligente é desenvolvido para o edifício na plataforma blockchain escolhida, calculando uma estratégia com termos e condições para vender, gerenciar e monitorar os tokens.
Existem milhares de opções na lista de web3 marketplaces - OpenSea, que funciona com tokens NFT, Harbor, que simplifica o acesso a ações imobiliárias, Alchem analítico e Polymath, no qual os tokens são produzidos para gerenciamento subsequente. As ofertas de tokens podem passar por redes sociais, mensageiros e pelo próprio site: uma campanha bem planejada para 1000 cliques atrairá pelo menos 5 a 10 respostas direcionadas. É importante manter os regulamentos KYC e AML antes de distribuir tokens para carteiras de criptomoedas. A negociação secundária começa depois que os tokens são listados e as regras para trocá-los por criptomoeda e dinheiro fiduciário são desenvolvidas.
Ao escolher o tipo de tokens, um ou mais tipos são usados - patrimônio para controle e gerenciamento, token de dívida, cujas regras de reembolso são especificadas no contrato inteligente. Os derivativos são representados por um token de dividendo (análogo a uma ação familiar). O token de pagamento garantido funciona dentro do sistema como um meio de pagamento, enquanto o token de liquidação é destinado à compra de ativos em uma rede externa (em outra plataforma de investimento). O token de propriedade é responsável por gerenciar e realmente transferir os ativos. Às vezes, tokens de gerenciamento e acesso a ofertas fechadas são adicionalmente costurados no contrato inteligente.
US$ 100 no BrickFi se pagam em 5 a 9 anos
O exemplo do próprio desenvolvimento da Merehead – a plataforma BrickFi - mostra a demanda por objetos de diferentes propósitos. Hotéis, residências, vilas - o site mostra o custo de cada edifício turístico, o número de tokens disponíveis para compra e a % do investimento. Se houver um resgate de 8 a 10% dos ativos no início do lançamento do token (sem listagem em bolsas), faz sentido investir no objeto. Três padrões de valor são aplicados na plataforma, já que o preço dos tokens varia de $ 100-715.
Vamos ver claramente quantos dividendos o proprietário de cada token receberá na perspectiva de investir uma quantia relativamente pequena de dinheiro. Como a lucratividade dos objetos varia, o portfólio diversificado mostra resultados diferentes em termos de tempo e dividendos.
Payback de objetos tokenizados
| Instalações turísticas tokenizáveis | Preço, $ | Renda mensal, $ | Renda anual, $ | Quantidade de tokens | Preço por token, $ | Dividendos por token, $/ano | Dividendos por token, % do valor inicial | Período de retorno total, anos |
| Lofty Brickell Residences em Miami | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Elser Hotel and Residences em Miami | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Villa Esencia (Tulum) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Condomínios Amira (México) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Villa Blue 100 em Bali | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Condomínio Wynwood em Miami | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Villa Blue 75 em Bali | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
O alto custo inicial de imóveis nos Estados Unidos determina o retorno dos investimentos em tokens durante 7 a 9 anos. Em vez disso, a lucratividade anual é estável e igual a 11,3-14,56% ao ano. Edifícios em Bali e no México têm um preço muito mais baixo, mas como o tráfego turístico após 2021 voltou aos volumes anteriores, retornos anuais de 18,25-21,21% garantem um retorno sobre o investimento em 5 anos. É fácil investir US$ 100-715, pois há provisionamento por meio do blockchain Polygon de quatro camadas (uma subsidiária do ecossistema Ethereum) para reduzir as taxas de gás e transação e aumentar a velocidade. Um fator importante na escolha foi que as trocas e transferências entre redes se tornaram possíveis.
Há uma grande variedade de ecossistemas de blockchain, por isso é difícil escolher o formato certo para tokenizar imóveis existentes. Você precisa saber quais tokens serão necessários com base no tipo de transações que planeja fazer no futuro. Um contrato inteligente define de forma clara e precisa os termos e condições para que investidores macro e micro recebam renda. Quando se trata do inverso (comprar tokens imobiliários existentes), investidores com pouco capital geralmente estão interessados em LLCs lançadas recentemente e nos dividendos que podem ser ganhos investindo pequenas quantias. REITs são adequados apenas para aqueles dispostos a contribuir com milhares de dólares em capital, DeFi é para qualquer um com US$ 100-500 para um ou uma dúzia de tokens.
