Tokenizacja Nieruchomości

Tokenizacja transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych obniży koszty transakcji z 30% do 2%, bariery wejścia dla inwestorów z 200 000 do 100 dolarów i skróci czas przeprowadzania operacji z 1 miesiąca do 1 kliknięcia. W tym artykule przyjrzymy się przykładom działania tokenizacji i temu, jak zrobić to samodzielnie.

Co to jest tokenizacja

Jest to przeniesienie rachunkowości i zarządzania majątkiem (poszczególnymi budynkami, lokalami i bezpośrednio z nimi związanymi przepływami pieniężnymi) do formatu cyfrowego, gdzie tokeny lub swoją kryptowalutę symbolizuje cyfrowe certyfikaty tych aktywów.

Obecnie do tokenizacji wykorzystywana jest technologia blokowania, gdyż zwiększa ona niezawodność i bezpieczeństwo danych, a także umożliwia automatyzację niektórych procesów. Jednak na tokenizację nałożone są pewne ograniczenia:

1. Prawa można zapisać w formie cyfrowej. Jeśli konieczna jest tokenizacja mieszkania, jego właściciel musi mieć możliwość przeniesienia własności nieruchomości i przepływów pieniężnych generowane przez niego do znacznika cyfrowego. Wymaga to przepisów i infrastruktury umożliwiających pracę z cyfrowymi certyfikatami własności.
2. Przenoszenie praw odbywa się poprzez blockchain. Oznacza to, że transakcje przeprowadzane poprzez blockchain muszą mieć moc prawną, a zaraz po sprzedaży tokenów, bez „papierowego „procedury.
3. Tokeny można łatwo wymienić na prawdziwy zasób. Właściciel tokenów musi mieć możliwość ich wymiany na zasób, który symbolizują.

Jak kontynuować tokenizację

Zasadniczo tokenizacja to ta sama sekurytyzacja (forma przyciągania inwestycji poprzez emisję papierów wartościowych), ale zamiast akcji i obligacji stosuje się tokeny. Proces tokenizacji nieruchomości komercyjnych można przedstawić w formie trzech etapów:

1. Właściciel nieruchomości tworzy cyfrowy certyfikat własności obiektu lub przepływu środków pieniężnych bezpośrednio z nim związanych (na przykład kredyt hipoteczny lub czynsz). Odbywa się to za pomocą wyspecjalizowanych platform, takich jak Securrency, Harbor, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize i Swarm.
2. Struktura pośrednia wytwarza ograniczoną emisję tokenów, z których każdy stanowi cyfrowy udział własności tokenizowanego obiektu.
3. Po sprzedaży tokenów emisyjnych inwestorom.

Rozważmy ten proces na przykładzie trzech przypadków, z których każdy reprezentuje typową transakcję dotyczącą nieruchomości.

Przypadek 1: Sprzedaż mieszkań

Załóżmy, że posiadasz nieruchomość o wartości 250 000 dolarów i chcesz ją sprzedać poprzez tokenizację. Zrobimy to na przykładzie współpracy z platformą Alt.Estate (nie jest to najlepsza platforma, autorzy wybrali ją przez przypadek).

Proces tokenizacji w Alt.Estate wygląda następująco:

1. Właściciel lub jego przedstawiciel składa wniosek do Alt.Estate. We wniosku należy podać główne cechy nieruchomości oraz dane właściciela.
2. Obiekt jest w trakcie testów i szacowany koszt. Dokonuje tego niezależny wykonawca, wybrany za zgodą obu stron.
3. Platforma aukcyjna tokenizuje nieruchomość dzieląc ją np. na 1000 wirtualnych części. Wydano 1000 tokenów, każdy o wartości 25 USD.
4. Tokeny wystawione na sprzedaż. Handel odbywa się na rynku Alt.Estate. Cena wywoławcza wynosi 25 dolarów za token. Wtedy będzie on kształtowany na podstawie równowagi podaży i popytu.
5. Inwestorzy kupują tokeny, stając się współwłaścicielami sprzedawanej nieruchomości. Jeśli chcą sprzedać tokeny, muszą po prostu ponownie wystawić je na sprzedaż.

Przypadek 2: Inwestycja w nieruchomości

Teraz wyobraź sobie, że jesteś właścicielem budynku z wynajmowaną powierzchnią biurową. Budynek, który posiadacie jest stary i od dawna nieremontowany, przez co czynsz przynosi niewielki zysk, a konkurencja z sąsiedztwa zgarnia pieniądze. Aby podnieść stawki, potrzebny jest gruntowny remont, ale niestety nie ma na to pieniędzy.

Aby sfinansować naprawę decydujesz się na przeprowadzenie tokenizacji. Proces ten przebiega według takiego samego scenariusza jak w przypadku sprzedaży, z wyjątkiem poniższych punktów:

1. Tokeny nie dają własności zasobu. Dają prawo do części dochodu z wynajmu lub wypłaty stałej dywidendy.
2. Prawo do rozporządzania budynkiem przysługuje właścicielowi.

Dla kupujących tokeny są aktywami inwestycyjnymi i ryzykownymi. Problem w tym, że właściciel może zebrać pieniądze, dokonać remontu, a następnie sprzedać budynek, pozostawiając inwestorów z niczym. Możesz także ustawić niskie stawki, co doprowadzi do spadku rentowności tokenów, a w konsekwencji do spadku ich ceny. Umożliwi to właścicielowi zakup tokenów po najniższych cenach, po czym stawki będą mogły zostać podniesione do poziomu rynkowego.

Emitent może podnieść atrakcyjność takich inwestycji zobowiązując się do niesprzedawania nieruchomości lub działania na szkodę korzyści inwestorów. Można także wprowadzić ograniczone zarządzanie aktywami, np. w kwestii wyboru stawek i najemców. Lub przekaż kontrolę osobie trzeciej. Opcji oszukiwania jest wiele, ale dużo łatwiej jest stworzyc memecoina i go sprzedać. Tak czy inaczej konieczne jest szczegółowe przeanalizowanie warunków inwestowania w nieruchomości.

Przypadek 3: Wczesne finansowanie budowy

Najtrudniej w budownictwie jest zdobycie pierwszych 20% dofinansowania. Ze względu na ten próg początkowy wielu deweloperów zmuszonych jest do prowadzenia długich, żmudnych negocjacji, płacenia wysokich prowizji, zastawiania nieruchomości osobistych - robią wszystko, aby przekonać inwestorów o swojej uczciwości i perspektywach budowy.

Jeśli skorzystasz z doświadczenia tokenizacji i początkowej oferty monet, znacznie łatwiej będzie zebrać pieniądze. Deweloperzy po prostu uruchomią dla każdej nowej budowy osobne ICO ze swoimi tokenami i sprzedają je na rynku finansowym rynki. Spowoduje to obniżenie progu wejścia, co zwiększy liczbę inwestorów.

Możesz przeprowadzić taką wyprzedaż społecznościową na stronie BlackSquare.io. Ich eksperci zalecają zrobienie tego w trzech etapach:

Etap 1. Przedsprzedaż prywatna

Podobnie jak w przypadku tradycyjnego ICO, wstępną ofertę podczas tokenizacji nieruchomości lepiej rozpocząć od zamkniętej sprzedaży dla dużych inwestorów. Takie podejście pomoże zrozumieć, czy projekt ma perspektywy: jeśli inwestorzy są zainteresowani, wyprzedaż crowdsale może być kontynuowana, jeśli nie, lepiej ją zamknąć.

Na tym etapie sprzedaje się 5–10% wszystkich emisji tokenów. Inwestorzy są zapraszani prywatnie lub wpisani na białą listę. W tym drugim przypadku chętni są z reguły selekcjonowani według określonych kryteriów: przejście procedur KYC&AML, status inwestora akredytowanego, znaczny minimalny próg wejścia i tak dalej.

Etap 2. Przedsprzedaż

Po pomyślnym zakończeniu prywatnej przedsprzedaży projekt jest prezentowany większej liczbie inwestorów. Podawanych jest więcej informacji publicznych o budowie, ogłaszane są szczegóły transakcji inwestycyjnej, dane o wykonawcach itp.

Podczas przedsprzedaży sprzedaje się 60–75% tokenów. Jeżeli inicjatorzy projektu są pewni sukcesu, kontynuują pracę z białą listą, jeśli nie – ogłaszana jest otwarta sprzedaż. Usuwa to większość ograniczeń i obniża minimalny próg wejścia.

Etap 3. Główna wyprzedaż

Ostatnie 15–25% tokenów sprzedaje się otwarcie i zwykle bez żadnych barier dla inwestorów. Jest to konieczne, aby zwrócić uwagę na projekt i obniżyć koszty marketingu: możesz prowadzić kampanie z nagrodami i zrzuty.

Jakie są zalety tokenizacji

Płynność

Według Światowego Forum Ekonomicznego do 2025 r. ponad 10 % światowego PKB zostanie nominowane w aktywach kryptowalutowych, które wyniosą ponad 10 bilionów dolarów amerykańskich. Co więcej, większość tych aktywów będzie powiązana z kapitałem premiami za posiadanie i płynność.

Zatem tokenizacjapozwoli rozbić wartość nieruchomości na setki lub miliony tokenów, które można dalej podzielić na osiemnaście miejsc po przecinku. Dzięki temu nawet najdroższą nieruchomość można wirtualnie podzielić na udziały (tokeny), co będzie kosztować grosz.

Przykładowo, jeśli tokenizacja wieżowca New World Trade Center w Nowym Jorku, którą szacuje się na 4 miliardy dolarów, dzieląc ją na 1 milion tokenów, to minimalny próg inwestycji wyniesie zaledwie 40 dolarów. Jednocześnie tokeny można sprzedawać bez ograniczeń transgranicznych.

Badania pokazują, że takie zmiany zwiększyć wolumen rynku o 20–30% dzięki ujawnieniu jego wartości poprzez „premie za płynność”. Wzrost ten będzie bezpośrednią konsekwencją możliwości inwestowania w nieruchomości w dowolnym kraju z dowolnego miejsca na świecie, co można osiągnąć, w tym poprzez posiadanie kapitału własnego.

Programowalność

Programowalność w przypadku tokenizacji oznacza możliwość osadzenia prostej logiki biznesowej w inteligentnych kontraktach, dzięki czemu można zautomatyzować większość przepływu pracy. Ułatwi to zarządzanie zarówno nieruchomościami, jak i inwestycjami.

Programowalność jest szczególnie przydatna w przypadku:

1. Wdrażanie praw do zarządzania. Dzięki inteligentnym kontraktom na rynkach NFT posiadacze tokenów mogą podejmować skonsolidowane decyzje zarządcze, będąc w różnych częściach świata, nie znając się nawzajem i nie umieszczanie ani jednej pieczęci ani podpisu na żadnym dokumencie.
2. Automatyzacja płatności. Po zapisaniu w inteligentnej umowie formuły podziału zysków ze sprzedaży nieruchomości lub jej wynajmu nie ma wątpliwości, że płatności będą wykonane terminowo i rzetelnie.
3. Szybkość działania. Tradycyjne sposoby zarządzania nieruchomościami komercyjnymi wiążą się z długimi procedurami biurokratycznymi, które trwają miesiącami. W blockchainie takie procedury zajmują kilka minut.

Niezmienność

Danych w łańcuchu bloków nie można zmienić ani usunąć, a szczegóły transakcji pozostawiają ślad publiczny. Dzięki temu możesz potwierdzić lub prześledzić historię własności i uniknąć oszustw i błędów.

O czym musisz pamiętać przeprowadzając tokenizację

Brak infrastruktury prawnej

Tokenizacja to utworzenie cyfrowego zabezpieczenia podlegającego jurysdykcji amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd. Aby przeprowadzić tokenizację należy zarejestrować emisję tokenów, uzyskać pozwolenie i działać zgodnie z prawem.

Jakie prawo zależy od konkretnej sprzedaży tokenów (wartość przedmiotu, kto może inwestować, czy będzie postęp i co) oraz praw, jakie dają tokeny. Zostało to szczegółowo omówione w Raporcie przypadku DAO i ostrzeżenie SEK dotyczące oszustw związanych z uruchamianiem blockchain.

Tokenizacja nie oznacza natychmiastowej płynności

Możliwość zakupu tokena nie oznacza, że ​​zostanie on kupiony dzisiaj lub jutro. Nadal nie ma centralnego rynku lub rynków, na których można by znaleźć informacje o wszystkich tokenach nieruchomości. Istnieją tylko osobne witryny z widownią liczącą jedną lub dwieście tysięcy użytkowników i małą listą tokenów.

Na tym etapie rozwoju rynku płynność trzeba kreować w stary sposób – za pomocą reklamy. W takim przypadku strategię marketingową należy wybrać bardzo ostrożnie, ponieważ promocja w obcym kraju jest ryzykowna, a reklama na całym świecie zrujnuje nawet Billa Gatesa.

Zawsze pamiętaj o KYC&AML

KYC, czyli Know Your Customer to procedura identyfikacyjna, która przeprowadzana jest po to, aby mieć pewność, że wśród inwestorów nie ma oszustów, przestępców, oszustów. Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę przez aplikację mobilną, KYC przeszedł pomyślnie także wtedy, gdy pracownicy zeskanowali Twój paszport lub zrobili zdjęcia z dokumentem.

AML,, czyli przeciwdziałanie praniu pieniędzy to weryfikacja danych osobowych osób na eksponowanym stanowisku politycznym (PEP) i innych list potencjalnie niebezpiecznych użytkowników, podczas której analizują oni informacje o obywatelstwie, odwiedzaniu krajach o wysokim ryzyku zagrożenia terrorystycznego, szukając oznak możliwego prania pieniędzy, finansowania terroryzmu lub kradzieży danych osobowych.

Jeśli przeprowadzasz tokenizację w USA, masz obowiązek przeprowadzić KYC&AML. Samodzielnie lub z pomocą zewnętrznych specjalistów, na przykład za pośrednictwem platform Cryptonomos lub Bitcoinsuisse.ch.

Nie ma jednego standardu dotyczącego żądanych informacji, ale zazwyczaj:

• Imię i nazwisko, dane paszportowe;
• kraj, miasto, indeks pocztowy;
• miejsce zamieszkania lub adres rejestracji;
• numer telefonu komórkowego i/lub stacjonarnego.

W celu sprawdzenia autentyczności tych informacji prosimy także o przesłanie:

• zdjęcie lub skan paszportu, prawa jazdy lub dowodu osobistego;
• selfie, na którym trzymasz dokument blisko twarzy;
• zapłacone rachunki za media.