Jak Tokenizować Nieruchomość
Cyfrowe finansowanie nieruchomości zyskało nieograniczone możliwości inwestycyjne dzięki tokenom. Sekurytyzacja zabezpieczyła sprzedaż nieruchomości komercyjnych dzięki przejrzystym protokołom, inteligentnym kontraktom i blockchainom. Zakup 1 m2 lub mniejszego stał się możliwy, ponieważ każdy budynek można podzielić na małe udziały i zamiast szukać jednego lub dwóch dużych nabywców, można znaleźć tysiące mikroinwestorów. Najważniejsze jest to, że wynikiem jest efekt ekonomiczny i zysk. Dlaczego tokenizacja jest przyszłościowym formatem inwestowania w nieruchomości komercyjne i turystyczne, analitycy Merehead mówią nam jasno i na przykładach.
Postanowiono tworzyć kryptowalutę na blockchainie Ethereum przy użyciu protokołu ERC20. Zazwyczaj wybiera się bezpieczne sieci z minimalnym prawdopodobieństwem włamania i zimne portfele (właściciel na pewno zachowa klucz w tajemnicy). Dodajmy, że wśród opcji mogą być różne blockchainy i protokoły, w tym:
Nieograniczony dostęp do nieruchomości w różnych częściach świata, niezależnie od lokalizacji inwestora i otwartość transakcji w akcjach, niższe ceny nieruchomości w porównaniu do tradycyjnych transakcji sprawiają, że tokenizacja jest obiecującym sposobem sprzedaży. Gdy weźmiemy pod uwagę, że zwrot z inwestycji sięga 16,2% rocznie (jak w przykładzie Lufina z tokenami FINA i NFT w Ho Chi Minh City za 201200 USD, 4,34% zysku z wynajmu i 13,45% rocznego całkowitego dochodu), widoczność perspektyw inwestycyjnych staje się jasna.
Decyzja została podjęta, zakup 1570 żetonów został sfinalizowany i zarejestrowany. Inwestor przygląda się szacunkowej prognozie i ocenia perspektywy zwrotu kapitału.
Prognoza dywidendy na podstawie liczby tokenów i rodzaju obiektów
| Obiekty | Cena tokena, $ | Liczba tokenów | Cena początkowa obiektu, $ | Oczekiwane dywidendy na 1 token, $ | Kwota inwestycji, $ | Liczba zakupionych tokenów | Oczekiwane dywidendy |
| Apartament | 50 | 24000 | 1200000 | 2,5 | 2000 | 40 | 100 |
| Muzeum | 25 | 200000 | 5000000 | 0,5 | 2000 | 80 | 40 |
| Kompleksowy | 8 | 100000 | 800000 | 0,24 | 2000 | 250 | 60 |
| Budynek przemysłowy | 4 | 60000 | 240000 | 0,1 | 2000 | 500 | 50 |
| STACJA PRACY | 3 | 30003 | 90009 | 0,09 | 2100 | 700 | 63 |
| Łącznie | 90 | 414003 | 7330009 | 3,43 | 10100 | 1570 | 313 |
Zysk bardzo się różni zewnętrznie, jak widać: w przypadku apartamentu oczekiwane dywidendy w pieniądzu fiducjarnym na żeton sięgają 2,5 USD, dla muzeum i kompleksu odpowiednio 0,5 USD i 0,24 USD. Najniższe są dla projektów budynku produkcyjnego i stacji benzynowej. Różnica w wynagrodzeniu nie jest jednak tak duża, waha się od 2% do 5%. Ale mijają 3 lata i okazuje się, że popyt na luksusowe mieszkania spadł, a zatem stawka żetonowa pierwszego obiektu spadła do 35 USD. Ze względu na spadek wskaźnika urodzeń i spadek wizyt dzieci i nastolatków w muzeum, jego cena spadła, a stawka żetonowa zatrzymała się na 18 USD. Ale pozostałe trzy rodzaje nieruchomości zyskały na wartości.
Rzeczywisty zysk w ujęciu realnym
| Obiekty | Cena tokena, $ | Cena obiektu, $ | Rzeczywiste dywidendy na 1 token, $ | Łączna kwota dywidend, $ | Aktywa na sprzedaży tokenów, $ |
| Apartament | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Muzeum | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Kompleks | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Budynek przemysłowy | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| STACJA PRACY | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Łącznie | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
Pływanie i późniejszy relaks stały się jedną z ulubionych rozrywek pokolenia Z i Alfy, również z powodu uruchomienia łaźni, co podniosło cenę kompleksu basenowego o 18%. Produkty rzemieślnicze (sery i soki) nagle stały się tak pożądane, że cena obiektu wzrosła o 45%, co automatycznie zwiększyło wartość tokena. Lokalizacja stacji benzynowej została dobrze wybrana, a dzięki przejezdności i umiejętnościom technicznym pracowników przepływ samochodów wzrósł 1,8-krotnie: wraz ze wzrostem frekwencji dochód z obiektu stał się 1,6-krotnie wyższy. W rezultacie dywidendy osiągnęły 342,9 USD zamiast oczekiwanych 313 USD, a właściciel może zdecydować się na ich sprzedaż, realizując 11,46 tys. USD, co z % za poprzednie lata zapewni 2388,7 USD zysku brutto lub 23,65% kapitału początkowego.
Brak pośredników i niska prowizja za sprzedaż lub zakup to dwa czynniki, które przyciągają właścicieli nieruchomości i inwestorów do formatu tokenizacji. Płynność, ograniczona zmienność i możliwość mikroinwestycji na początku przedsiębiorczości rozszerza zakres propozycji przyciągania klientów na giełdę, która w porównaniu z REIT-ami ma niski próg wejścia i wybór konkretnego obiektu, a nie całkowitej masy w portfelu. Aby zapobiec stratom, można ustalić próg warunkowy 30-50% wartości bazowej NAV i sprzedać część tokenów lub cały wolumen, gdy ten poziom zostanie osiągnięty.
Tak więc atrakcyjność tokenów nieruchomości lub kryptoaktywów jest oczywista, których zakup jest rejestrowany przez węzły blockchain, a kompetentnie napisane inteligentne kontrakty potwierdzają transakcję, gdy warunki są w pełni spełnione, w określonym czasie, po uwierzytelnieniu podpisem cyfrowym. Przechowywanie w zimnym portfelu lub aplikacji portfela kryptowalut przed sprzedażą lub transakcją peer-to-peer jest podobne do korzystania z kryptowalut, ale tokeny, chociaż mają unikalny adres cyfrowy, są zabezpieczone fizycznymi obiektami. Zasady DeFi i samorealizujące się kontrakty są jednolite niezależnie od zaangażowania dużych lub małych klientów: obejmują one globalnie projekty na całym świecie. Inwestor może mieć siedzibę w USA lub UE, ale kupić niewielką część nieruchomości w Azji Środkowej lub na Bliskim Wschodzie bez fizycznej wizyty w nieruchomości.
Wśród przykładów sprzedanych tokenizowanych obiektów możemy wymienić:
Tokenów typu SOLID nie można kupić ani sprzedać na regularnych giełdach, ponieważ reprezentują one własność w zasobie, który je wyemitował. Ścisłe ograniczenia dla dużych inwestorów nie dotyczą osób, których kwota inwestycji nie przekracza 10-20 tysięcy dolarów. Doświadczony zespół analityków wybiera do tokenizacji takie nieruchomości, w których możliwe jest wykorzystanie krótkoterminowego spadku ich wartości do zwiększenia rentowności w przyszłości. W tym celu konieczna jest dobra znajomość lokalnych rynków z kategoriami nieruchomości, aby mieć dostęp do budynków o wysokim potencjale płynności. Ta lista obejmuje kraje makroregionu Azji i Pacyfiku, UE i USA.
Dobrze ustalonym celem finansowym są nieruchomości, które będą rentowne w perspektywie długoterminowej, biorąc pod uwagę kwestie środowiskowe i zmiany klimatu oraz aspekty społeczne. Alternatywne strategie nie są inwestowane w ramach „pudełka prokrustowego” z wyraźną korelacją lub regresją wzrostu dochodów. Opcje inwestycyjne w budynki lub konstrukcje w fazie budowy zostały przetestowane przez REPM, HoneyBricks i częściowo przez BrickFi.
Tokeny zabezpieczone aktywami zwiększają płynność nieruchomości, ponieważ każdy token odpowiada za określoną jednostkę tokenizowalnej powierzchni. Sprzedaż udziałów i transakcje odbywają się za pomocą smart kontraktów z rozliczeniem bezpośrednio do portfeli niepowierniczych. Sprzedaż tokenów jest dozwolona po 6-12 miesiącach zgodnie z Regułami 4A i 144 lub po ofertach wtórnych, gdy płynność wzrosła. Zamknięte oferty nieruchomości prywatnych i korporacyjnych są przeznaczone dla posiadaczy kont premium, którzy posiadają specjalne tokeny usługowe, takie jak ERC-20 lub ERC-1155, dla konkretnego inteligentnego kontraktu w ekosystemie kryptowalut wybranego blockchaina (zwykle Ethereum lub Arbitrum, Solana i BNB).
Wybór blockchaina determinuje cenę gazu, koszt opłat transakcyjnych i szybkość. Dlatego nowe blockchainy, takie jak Arbitrum Rollup lub AnyTrust, są stosowane w sytuacjach, w których niższe opłaty są ważne, aby zwiększyć ilość tokenizowanych nieruchomości (w tym opcji dłużnych) w portfelach do 7-9% globalnego bilansu do 2029 r. Pion rynku tokenizacji nieruchomości obejmuje sektory, regiony i kraje, integrując inwestorów o różnej sile finansowej w jeden globalny biznes.
Na liście marketplace'ów web3 znajdują się tysiące opcji - OpenSea, który współpracuje z tokenami NFT, Harbor, który upraszcza dostęp do akcji nieruchomości, analityczny Alchem i Polymath, na którym produkowane są tokeny do późniejszego zarządzania. Oferty tokenów mogą przechodzić przez sieci społecznościowe, komunikatory i samą stronę internetową: dobrze zaplanowana kampania na 1000 kliknięć przyciągnie co najmniej 5-10 ukierunkowanych odpowiedzi. Ważne jest, aby zachować przepisy KYC i AML przed dystrybucją tokenów do portfeli kryptowalutowych. Handel wtórny rozpoczyna się po wystawieniu tokenów na sprzedaż i opracowaniu zasad ich wymiany na kryptowaluty i pieniądze fiducjarne.
Przy wyborze rodzaju tokenów stosuje się jeden lub więcej typów - equity do kontroli i zarządzania, debt token, którego zasady spłaty są określone w inteligentnym kontrakcie. Instrumenty pochodne są reprezentowane przez token dywidendy (analog znanej akcji). Zabezpieczony token płatności działa w systemie jako środek płatniczy, podczas gdy token rozliczeniowy jest przeznaczony do zakupu aktywów w sieci zewnętrznej (na innej platformie inwestycyjnej). Token własności jest odpowiedzialny za zarządzanie i faktyczne przenoszenie aktywów. Czasami tokeny zarządzania i dostęp do zamkniętych ofert są dodatkowo wszyte w inteligentny kontrakt.
Zobaczmy dokładnie, ile dywidend otrzyma właściciel każdego tokena w perspektywie zainwestowania stosunkowo niewielkiej kwoty pieniędzy. Ponieważ rentowność obiektów jest zmienna, zdywersyfikowany portfel wykazuje różne wyniki pod względem czasu i dywidend.
Zwrot z tokenizowanych obiektów
| Obiekty turystyczne, które można tokenizować | Cena, $ | Miesięczny dochód, $ | Roczny dochód, $ | Ilość tokenów | Cena za token, $ | Dywidendy za token, $/rok | Dywidendy za token, % wartości początkowej | Całkowity okres zwrotu, lata |
| Lofty Brickell Residences w Miami | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Elser Hotel i rezydencje w Miami | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Villa Esencia (Tulum) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Amira Condominiums (Meksyk) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Willa Blue 100 na Bali | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Apartament Wynwood w Miami | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Willa Blue 75 na Bali | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
Wysokie koszty początkowe nieruchomości w Stanach Zjednoczonych determinują zwrot inwestycji w tokeny w ciągu 7-9 lat. Zamiast tego roczna rentowność jest stabilna i wynosi 11,3-14,56% rocznie. Budynki na Bali i w Meksyku mają znacznie niższą cenę, ale ponieważ ruch turystyczny po 2021 r. powrócił do poprzednich wolumenów, roczne zwroty w wysokości 18,25-21,21% gwarantują zwrot z inwestycji w ciągu 5 lat. Łatwo jest zainwestować 100-715 USD, ponieważ istnieje rezerwacja za pośrednictwem czterowarstwowego łańcucha bloków Polygon (spółki zależnej ekosystemu Ethereum) w celu zmniejszenia opłat za gaz i transakcje oraz zwiększenia szybkości. Ważnym czynnikiem w wyborze było to, że stały się możliwe wymiany i transfery międzysieciowe.
Istnieje szeroka gama ekosystemów blockchain, więc trudno jest wybrać odpowiedni format tokenizacji istniejących nieruchomości. Musisz wiedzieć, jakie tokeny będą wymagane w zależności od rodzaju transakcji, które planujesz przeprowadzić w przyszłości. Inteligentny kontrakt jasno i precyzyjnie określa warunki, na jakich inwestorzy makro i mikro otrzymują dochód. Jeśli chodzi o odwrotną sytuację (kupno istniejących tokenów nieruchomości), inwestorzy z niewielkim kapitałem często są zainteresowani niedawno uruchomionymi spółkami LLC i dywidendami, które można uzyskać, inwestując niewielkie kwoty. REIT-y są odpowiednie tylko dla tych, którzy chcą wnieść tysiące dolarów kapitału, DeFi jest dla każdego, kto ma 100-500 dolarów za jeden lub tuzin tokenów.
