Como Tokenizar un Inmueble
La financiación inmobiliaria digital ha conseguido oportunidades de inversión ilimitadas gracias a los tokens. La titulización ha asegurado la venta de propiedades comerciales gracias a protocolos transparentes, contratos inteligentes y cadenas de bloques. Comprar 1 m2 o menos se ha hecho posible porque cualquier edificio se puede dividir en pequeñas partes y en lugar de buscar uno o dos grandes compradores, se pueden encontrar miles de microinversores. Lo principal es que el resultado es un efecto económico y un beneficio. Por qué la tokenización es un formato de futuro para invertir en inmuebles comerciales y turísticos, nos lo cuentan los analistas de Merehead de forma clara y con ejemplos.
Se decide crear una criptomoneda en la cadena de bloques Ethereum utilizando el protocolo ERC20. Por lo general, se eligen redes seguras con una probabilidad mínima de piratería y monederos fríos (el propietario definitivamente mantendrá la clave en secreto). Agreguemos que entre las opciones pueden estar diferentes cadenas de bloques y protocolos, entre ellos:
Acceso infinito a propiedades en diferentes partes del mundo sin importar dónde se encuentre el inversor y apertura de transacciones En el caso de las acciones, los precios más bajos de los bienes inmuebles en comparación con las transacciones tradicionales hacen que la tokenización sea una forma prometedora de vender. Si tenemos en cuenta que la rentabilidad de la inversión alcanza el 16,2% anual (como en el ejemplo de Lufina con tokens FINA y NFT en Ciudad Ho Chi Minh por 201.200 dólares, un beneficio del 4,34% en el alquiler y un ingreso total anual del 13,45%), la visibilidad de las perspectivas de inversión se hace evidente.
Se toma la decisión, se finaliza y registra la compra de 1.570 tokens. El inversor observa el pronóstico estimado y evalúa las perspectivas de retorno de capital.
Pronóstico de dividendos en función de la cantidad de tokens y el tipo de objetos
| Objetos | Precio del token, $ | Cantidad de tokens | Precio inicial del objeto, $ | Dividendos esperados por 1 token, $ | Monto de la inversión, $ | Cantidad de tokens comprados | Dividendos esperados |
| Apartamento | 50 | 24000 | 1200000 | 2,5 | 2000 | 40 | 100 |
| Museo | 25 | 200000 | 5000000 | 0,5 | 2000 | 80 | 40 |
| Complejo | 8 | 100000 | 800000 | 0,24 | 2000 | 250 | 60 |
| Edificio industrial | 4 | 60000 | 240000 | 0,1 | 2000 | 500 | 50 |
| ESTACIÓN DE SERVICIO | 3 | 30003 | 90009 | 0,09 | 2100 | 700 | 63 |
| Total | 90 | 414003 | 7330009 | 3,43 | 10100 | 1570 | 313 |
El beneficio varía mucho externamente como podemos ver: en el caso del apartamento, los dividendos esperados en fiat por El precio de la ficha alcanza los 2,5 dólares, para el museo y el complejo, 0,5 y 0,24 dólares respectivamente. El precio más bajo se da en los proyectos de edificios industriales y estaciones de servicio. Sin embargo, la diferencia de remuneración no es tan grande, ya que varía entre el 2% y el 5%. Pero pasan 3 años y resulta que la demanda de viviendas de lujo ha caído y, por lo tanto, el precio de la ficha del primer objeto ha bajado a 35 dólares. Debido a la disminución de la tasa de natalidad y la disminución de las visitas de niños y adolescentes al museo, su precio bajó y el precio de la ficha se mantuvo en 18 dólares. Pero los otros tres tipos de inmuebles aumentaron de valor.
Beneficio real en términos reales
| Objetos | Precio del token, $ | Precio del objeto, $ | Dividendos reales por 1 token, $ | Monto total de dividendos, $ | Activos en la venta de tokens, $ |
| Apartamento | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Museo | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Complejo | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Edificio industrial | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| ESTACIÓN DE SERVICIO | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Total | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
La natación y el posterior relax se convirtieron en uno de los pasatiempos favoritos de la Generación Z y Alfa, también por el lanzamiento de la casa de baños, que aumentó el precio del complejo de natación en un 18%. Los productos artesanales (quesos y zumos) empezaron a tener tanta demanda que el precio de la instalación subió un 45%, lo que automáticamente aumentó el valor del token. La ubicación de la estación de servicio fue bien elegida y gracias a la transitabilidad y las habilidades técnicas de los empleados, el flujo de vehículos aumentó 1,8 veces: al aumentar la asistencia, los ingresos de la instalación se hicieron 1,6 veces mayores. Como resultado, los dividendos han llegado a $342,9 en lugar de los $313 esperados y el propietario puede decidir venderlos, obteniendo $11,46 mil, lo que con el % de los años anteriores proporcionará $2388,7 de beneficio bruto o el 23,65% del capital inicial.
La falta de intermediarios y la baja comisión por venta o compra son dos factores que atraen a los propietarios de propiedades e inversores al formato de tokenización. La liquidez, la volatilidad limitada y la posibilidad de microinversiones al inicio del emprendimiento amplían el abanico de propuestas para atraer clientes al mercado de valores, que en comparación con los REIT tiene un umbral de entrada bajo y la elección de un objeto específico, no la masa total en la cartera. Para evitar pérdidas, se puede establecer un umbral condicional del 30-50% del valor subyacente del NAV y vender una parte de los tokens o todo el volumen cuando se alcanza este nivel.
Así pues, el atractivo de los tokens inmobiliarios o criptoactivos es claro, cuya compra queda registrada por los nodos de la cadena de bloques, y los contratos inteligentes escritos de forma competente confirman la transacción cuando se cumplen plenamente las condiciones, en el momento especificado, al autenticarse con una firma digital. El almacenamiento en una billetera fría o una aplicación de billetera criptográfica antes de una venta o transacción entre pares es similar al uso de criptomonedas, pero los tokens, aunque tienen una dirección digital única, están protegidos por objetos físicos en contraste. Los principios de DeFi y los contratos autoejecutables son uniformes independientemente de la participación de clientes grandes o pequeños: cubren proyectos de todo el mundo. Un inversor puede estar radicado en los EE. UU. o la UE, pero comprar una pequeña fracción de una propiedad en Asia Central o Medio Oriente sin visitar físicamente la propiedad.
Entre los ejemplos de objetos tokenizados vendidos podemos mencionar:
Es imposible comprar o vender tokens de tipo SOLID en bolsas regulares, ya que representan la propiedad del recurso que los emitió. Las restricciones estrictas para los grandes inversores no se aplican a las personas cuyo monto de inversión no exceda los $ 10-20 mil. Un equipo experimentado de analistas selecciona aquellas propiedades para la tokenización, donde es posible utilizar una disminución a corto plazo en su valor para aumentar la rentabilidad en el futuro. Para ello, es necesario tener un buen conocimiento de los mercados locales con categorías inmobiliarias, para tener acceso a edificios con alto potencial de liquidez. Esta lista incluye países de la macrorregión Asia-Pacífico, la UE y los EE. UU.
Un objetivo financiero bien establecido es el de los bienes inmuebles que serán rentables a largo plazo, teniendo en cuenta el cambio climático y los aspectos sociales. Las estrategias alternativas no se invierten dentro de un marco de “caja de Procusto” con una correlación o regresión clara sobre el crecimiento de los ingresos. Las opciones de inversión en edificios o estructuras durante la fase de construcción han sido probadas por REPM, HoneyBricks y en parte por BrickFi.
Los tokens respaldados por activos aumentan la liquidez de los bienes inmuebles, ya que cada token es responsable de una unidad específica de área tokenizable. La venta de acciones y las transacciones se realizan mediante contratos inteligentes con compensación directa a billeteras no custodiadas. Las ventas de tokens se permiten después de 6 a 12 meses según las reglas 4A y 144 o después de listados secundarios cuando la liquidez ha aumentado. Las ofertas cerradas de bienes raíces privados y corporativos son para titulares de cuentas premium que tienen tokens de servicios especiales como ERC-20 o ERC-1155 para un contrato inteligente específico en el ecosistema de criptomonedas de la cadena de bloques elegida (normalmente Ethereum o Arbitrum, Solana y BNB).
La elección de la cadena de bloques determina el precio del gas, el costo de las tarifas de transacción y la velocidad. Por ello, las nuevas cadenas de bloques como Arbitrum Rollup o AnyTrust se están aplicando a situaciones en las que es importante reducir las tasas para aumentar la cantidad de bienes inmuebles tokenizados (incluidas las opciones de deuda) en las carteras hasta el 7-9% del balance global para 2029. La vertical de los mercados de tokenización de bienes inmuebles abarca sectores, regiones y países, integrando a inversores con diferentes fortalezas financieras en un único negocio global.
En la lista de mercados NFT hay miles de opciones: OpenSea, que trabaja con tokens NFT, Harbor, que simplifica el acceso a las acciones inmobiliarias, Alchem analítico y Polymath, en el que se producen tokens para su posterior gestión. Las ofertas de tokens pueden realizarse a través de redes sociales, mensajeros y el propio sitio web: una campaña bien planificada de 1000 clics atraerá al menos de 5 a 10 respuestas específicas. Es importante mantener las regulaciones KYC y AML antes de distribuir tokens a las billeteras de criptomonedas. El comercio secundario comienza después de que se enumeran los tokens y se desarrollan las reglas para intercambiarlos por criptomonedas y dinero fiduciario.
Al elegir el tipo de tokens, se utilizan uno o más tipos: acciones para control y gestión, token de deuda, cuyas reglas de reembolso se especifican en el contrato inteligente. Los derivados están representados por un token de dividendo (análogo de una acción familiar). El token de pago seguro funciona dentro del sistema como un medio de pago, mientras que el token de liquidación está destinado a comprar activos en una red externa (en otra plataforma de inversión). El token de propiedad es responsable de la gestión y la transferencia real de los activos. A veces, los tokens de gestión y el acceso a las ofertas cerradas se incorporan adicionalmente al contrato inteligente.
Veamos claramente cuántos dividendos recibirá el propietario de cada token en la perspectiva de invertir una cantidad relativamente pequeña de dinero. Dado que la rentabilidad de los objetos varía, la cartera diversificada muestra diferentes resultados en términos de tiempo y dividendos.
Reembolso de los objetos tokenizados
| Instalaciones turísticas tokenizables | Precio, $ | Ingresos mensuales, $ | Ingresos anuales, $ | Cantidad de tokens | Precio por token, $ | Dividendos por token, $/año | Dividendos por token, % del precio inicial valor | Período de amortización total, años |
| Residencias lujosas de Brickell en Miami | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Hotel y residencias Elser en Miami | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Villa Esencia (Tulum) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Condominios Amira (México) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Villa Blue 100 en Bali | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Condominio Wynwood en Miami | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Villa Blue 75 en Bali | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
El alto costo inicial de los bienes raíces en los Estados Unidos determina el retorno de la inversión en tokens durante 7-9 años. En cambio, la rentabilidad anual es estable y equivale al 11,3-14,56% anual. Los edificios en Bali y México tienen un precio mucho más bajo, pero como el tráfico turístico después de 2021 ha vuelto a los volúmenes anteriores, los rendimientos anuales del 18,25-21,21% garantizan un retorno de la inversión en 5 años. Es fácil invertir $ 100-715, ya que existe un aprovisionamiento a través de la cadena de bloques Polygon de cuatro capas (una subsidiaria del ecosistema Ethereum) para reducir las tarifas de gas y transacción y aumentar la velocidad. Un factor importante en la elección fue que se hicieron posibles los intercambios y transferencias entre redes.
Existe una amplia variedad de ecosistemas de cadenas de bloques, por lo que es difícil elegir el formato adecuado para tokenizar bienes raíces existentes. Debe saber qué tokens se requerirán en función del tipo de transacciones que planea realizar en el futuro. Un contrato inteligente establece de forma clara y precisa los términos y condiciones para que los macroinversores y los microinversores reciban ingresos. Cuando se trata de lo contrario (comprar tokens inmobiliarios existentes), los inversores con poco capital suelen estar interesados en las LLC de reciente creación y en los dividendos que se pueden obtener invirtiendo pequeñas cantidades. Los REIT solo son adecuados para aquellos dispuestos a aportar miles de dólares de capital, mientras que las DeFi son para cualquiera que disponga de entre 100 y 500 dólares para uno o una docena de tokens.
