Come Tokenizzare un Immobile
La finanza immobiliare digitale ha ottenuto opportunità di investimento illimitate tramite token. La cartolarizzazione ha garantito la vendita di proprietà commerciali grazie a protocolli trasparenti, contratti intelligenti e blockchain. Acquistare 1 m2 o meno è diventato possibile perché qualsiasi edificio può essere diviso in piccole quote e invece di cercare uno o due grandi acquirenti, si possono trovare migliaia di micro-investitori. La cosa principale è che il risultato è un effetto economico e un profitto. Perché la tokenizzazione è un formato futuro per investire in immobili commerciali e turistici, gli analisti di Merehead ci dicono chiaramente e con esempi.
Si decide di creare una criptovaluta sulla blockchain di Ethereum utilizzando il protocollo ERC20. Di solito, vengono scelte reti sicure con probabilità minima di hacking e cold wallet (il proprietario manterrà sicuramente segreta la chiave). Aggiungiamo che tra le opzioni possono esserci diverse blockchain e protocolli, tra cui:
Accesso infinito a proprietà in diverse parti del mondo, indipendentemente da dove si trovi l'investitore e trasparenza delle transazioni in azioni, prezzi più bassi per gli immobili rispetto alle transazioni tradizionali rendono la tokenizzazione un modo promettente per vendere. Se si considera che il ritorno sull'investimento raggiunge il 16,2% all'anno (come nell'esempio di Lufina con token FINA e NFT a Ho Chi Minh City per $201200, 4,34% di profitto sull'affitto e 13,45% di reddito totale annuo), la visibilità delle prospettive di investimento diventa chiara.
La decisione è presa, l'acquisto di 1.570 token è finalizzato e registrato. L'investitore esamina la previsione stimata e valuta le prospettive di ritorno del capitale.
Previsione dei dividendi in base al numero di token e al tipo di oggetti
| Oggetti | Prezzo del token, $ | Numero di token | Prezzo iniziale dell'oggetto, $ | Dividend previsti per 1 token, $ | Importo dell'investimento, $ | Numero di token acquistati | Previsti dividendi |
| Appartamento | 50 | 24000 | 1200000 | 2,5 | 2000 | 40 | 100 |
| Museo | 25 | 200000 | 5000000 | 0,5 | 2000 | 80 | 40 |
| Complesso | 8 | 100000 | 800000 | 0,24 | 2000 | 250 | 60 |
| Edificio industriale | 4 | 60000 | 240000 | 0,1 | 2000 | 500 | 50 |
| STAZIONE DI SERVIZIO | 3 | 30003 | 90009 | 0,09 | 2100 | 700 | 63 |
| Totale | 90 | 414003 | 7330009 | 3,43 | 10100 | 1570 | 313 |
Il profitto varia notevolmente esternamente come possiamo vedere: nel caso dell'appartamento, i dividendi previsti in fiat per token raggiungono i 2,5 $, per il museo e il complesso - rispettivamente 0,5 $e 0,24 $. Il più basso è per i progetti di edifici di produzione e stazioni di servizio. Tuttavia, la differenza di remunerazione non è così grande, poiché varia dal 2% al 5%. Ma passano 3 anni e si scopre che la domanda di alloggi di lusso è diminuita e quindi il tasso token del primo oggetto è sceso a 35 $. A causa del calo del tasso di natalità e del calo delle visite di bambini e adolescenti al museo, il suo prezzo è diminuito e il tasso token si è fermato a 18 $. Ma gli altri tre tipi di immobili sono aumentati di valore. Profitto effettivo in termini reali
| Oggetti | Prezzo token, $ | Prezzo oggetto, $ | Dividend effettivi per 1 token, $ | Importo totale dei dividendi, $ | Attività sulla vendita di token, $ |
| Appartamento | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Museo | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Complesso | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Edificio industriale | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| STAZIONE DI SERVIZIO | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Totale | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
Il nuoto e il successivo relax sono diventati uno dei passatempi preferiti della Generazione Z e Alpha, anche a causa del lancio dello stabilimento balneare, che ha aumentato il prezzo del complesso natatorio del 18%. I prodotti artigianali (formaggi e succhi) hanno improvvisamente iniziato a essere così richiesti che il prezzo della struttura è aumentato del 45%, il che ha automaticamente aumentato il valore del token. La posizione per la stazione di servizio è stata scelta bene e grazie alla percorribilità e alle competenze tecniche dei dipendenti, il flusso di auto è aumentato di 1,8 volte: con l'aumento delle presenze, il reddito della struttura è aumentato di 1,6 volte. Di conseguenza, i dividendi hanno raggiunto $342,9 invece dei $313 previsti e il proprietario potrebbe decidere di venderli, realizzando $11,46 mila, che con % per gli anni precedenti forniranno $2388,7 di utile lordo o il 23,65% del capitale iniziale.
La mancanza di intermediari e le basse commissioni per la vendita o l'acquisto sono due fattori che attraggono proprietari immobiliari e investitori al formato di tokenizzazione. Liquidità, volatilità limitata e possibilità di microinvestimenti all'inizio dell'imprenditorialità ampliano la gamma di proposte per attrarre clienti sul mercato azionario, che rispetto ai REIT ha una soglia di ingresso bassa e la scelta di un oggetto specifico, non la massa totale nel portafoglio. Per prevenire perdite, è possibile impostare una soglia condizionale del 30-50% del valore sottostante del NAV e vendere una parte dei token o l'intero volume quando questo livello viene raggiunto.
Quindi l'attrattiva dei token immobiliari o delle criptovalute è chiara, il cui acquisto è registrato dai nodi blockchain e gli smart contract scritti in modo competente confermano la transazione quando le condizioni sono pienamente soddisfatte, al momento specificato, quando autenticati con una firma digitale. L'archiviazione in un cold wallet o in un'app di crypto wallet prima di una vendita o di una transazione peer-to-peer è simile all'uso delle criptovalute, ma i token, sebbene abbiano un indirizzo digitale univoco, sono protetti da oggetti fisici al contrario. I principi e i contratti autoeseguibili di DeFi sono uniformi indipendentemente dal coinvolgimento di clienti grandi o piccoli: coprono progetti in tutto il mondo. Un investitore può avere sede negli Stati Uniti o nell'UE, ma acquistare una piccola frazione di una proprietà in Asia centrale o in Medio Oriente senza visitare fisicamente la proprietà.
Tra gli esempi di oggetti tokenizzati venduti possiamo mostrare:
È impossibile acquistare o vendere token di tipo SOLID su exchange regolari, poiché rappresentano la proprietà della risorsa che li ha emessi. Le rigide restrizioni per i grandi investitori non si applicano agli individui il cui importo di investimento non supera i 10-20 mila $. Un team esperto di analisti seleziona tali proprietà per la tokenizzazione, dove è possibile utilizzare una diminuzione a breve termine del loro valore per aumentare la redditività in futuro. A questo scopo, è necessario avere una buona conoscenza dei mercati locali con categorie immobiliari, per avere accesso a edifici con elevato potenziale di liquidità. Questo elenco include paesi nella macroregione Asia-Pacifico, UE e Stati Uniti.
Un obiettivo finanziario ben definito è un immobile che sarà redditizio a lungo termine, tenendo conto dei cambiamenti ambientali e climatici e degli aspetti sociali. Le strategie alternative non vengono investite in un quadro di "scatola di Procuste" con una chiara correlazione o regressione sulla crescita del reddito. Le opzioni di investimento in edifici o strutture durante la fase di costruzione sono state testate da REPM, HoneyBricks e in parte da BrickFi.
I token supportati da asset aumentano la liquidità degli immobili, poiché ogni token è responsabile di un'unità specifica di area tokenizzabile. La vendita di azioni e transazioni viene effettuata utilizzando contratti intelligenti con compensazione diretta su portafogli non custodiali. Le vendite di token sono consentite dopo 6-12 mesi ai sensi delle Norme 4A e 144 o dopo le quotazioni secondarie quando la liquidità è aumentata. Le offerte immobiliari private e aziendali chiuse sono per i titolari di account premium che detengono token di servizi speciali come ERC-20 o ERC-1155 per uno specifico contratto intelligente nell'ecosistema di criptovaluta della blockchain scelta (tipicamente Ethereum o Arbitrum, Solana e BNB).
La scelta della blockchain determina il prezzo del gas, il costo delle commissioni di transazione e la velocità. Pertanto, nuove blockchain come Arbitrum Rollup o AnyTrust vengono applicate a situazioni in cui sono importanti commissioni più basse per aumentare la quantità di immobili tokenizzati (incluse le opzioni di debito) nei portafogli al 7-9% del bilancio globale entro il 2029. La verticale dei mercati della tokenizzazione immobiliare abbraccia settori, regioni e paesi, integrando investitori con diverse solidità finanziarie in un'unica attività globale.
Ci sono migliaia di opzioni nell'elenco di marketplaces online - OpenSea, che funziona con token NFT, Harbor, che semplifica l'accesso alle azioni immobiliari, Alchem analitico e Polymath, su cui vengono prodotti token per la successiva gestione. Le offerte di token possono passare attraverso social network, messenger e il sito web stesso: una campagna ben pianificata per 1000 clic attirerà almeno 5-10 risposte mirate. È importante mantenere le normative KYC e AML prima di distribuire token ai portafogli crittografici. Il trading secondario inizia dopo che i token sono elencati e vengono sviluppate le regole per scambiarli con criptovaluta e denaro fiat.
Nella scelta del tipo di token, vengono utilizzati uno o più tipi: azioni per controllo e gestione, token di debito, le cui regole di rimborso sono specificate nello smart contract. I derivati sono rappresentati da un token di dividendo (analogo di un'azione familiare). Il token di pagamento protetto funziona all'interno del sistema come mezzo di pagamento, mentre il token di regolamento è destinato all'acquisto di asset in una rete esterna (su un'altra piattaforma di investimento). Il token di proprietà è responsabile della gestione e dell'effettivo trasferimento degli asset. A volte i token di gestione e l'accesso alle offerte chiuse sono inoltre cuciti nello smart contract.
Vediamo chiaramente quanti dividendi riceverà il proprietario di ciascun token nella prospettiva di investire una quantità di denaro relativamente piccola. Poiché la redditività degli oggetti varia, il portafoglio diversificato mostra risultati diversi in termini di tempo e dividendi.
Rimborso di oggetti tokenizzati
| Strutture turistiche tokenizzabili | Prezzo, $ | Reddito mensile, $ | Reddito annuo, $ | Quantità di token | Prezzo per token, $ | Dividendi per token, $/anno | Dividendi per token, % dell'importo iniziale valore | Periodo di rimborso completo, anni |
| Lofty Brickell Residences a Miami | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Elser Hotel and Residences a Miami | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Villa Esencia (Tulum) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Amira Condominiums (Messico) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Villa Blue 100 a Bali | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Condominio Wynwood a Miami | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Villa Blue 75 a Bali | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
L'elevato costo di avvio del settore immobiliare negli Stati Uniti determina il rimborso degli investimenti in token nell'arco di 7-9 anni. Invece, la redditività annuale è stabile e pari all'11,3-14,56% annuo. Gli edifici a Bali e in Messico hanno un prezzo molto più basso, ma poiché il traffico turistico dopo il 2021 è tornato ai volumi precedenti, i rendimenti annuali del 18,25-21,21% garantiscono un ritorno sull'investimento entro 5 anni. È facile investire $100-715, poiché vi è provisioning tramite la blockchain Polygon a quattro livelli (una sussidiaria dell'ecosistema Ethereum) per ridurre le commissioni di gas e transazione e aumentare la velocità. Un fattore importante nella scelta è stato che sono diventati possibili scambi e trasferimenti tra reti.
Esiste un'ampia varietà di ecosistemi blockchain, quindi è difficile scegliere il formato giusto per la tokenizzazione di immobili esistenti. Devi sapere quali token saranno richiesti in base al tipo di transazioni che intendi effettuare in futuro. Uno smart contract definisce in modo chiaro e preciso i termini e le condizioni affinché gli investitori macro e micro ricevano un reddito. Quando si tratta del contrario (acquisto di token immobiliari esistenti), gli investitori con poco capitale sono spesso interessati alle LLC lanciate di recente e ai dividendi che possono essere guadagnati investendo piccole somme. I REIT sono adatti solo a coloro che sono disposti a contribuire con migliaia di dollari di capitale, la DeFi è per chiunque abbia 100-500 $per uno o una dozzina di token.
