Comment Tokeniser un Bien Immobilier
Le financement immobilier numérique a gagné des opportunités d'investissement illimitées grâce aux jetons. La titrisation a sécurisé la vente de propriétés commerciales grâce à des protocoles transparents, des contrats intelligents et des blockchains. L'achat d'un m2 ou moins est devenu possible car tout bâtiment peut être divisé en petites parts et au lieu de chercher un ou deux gros acheteurs, des milliers de micro-investisseurs peuvent être trouvés. L'essentiel est que le résultat soit un effet économique et un profit. Pourquoi la tokenisation est un format d'avenir pour investir dans l'immobilier commercial et touristique, nous expliquent clairement et avec des exemples les analystes de Merehead.
Il décide de créer une cryptomonnaie sur la blockchain Ethereum en utilisant le protocole ERC20. Habituellement, des réseaux sécurisés avec une probabilité minimale de piratage et des portefeuilles froids sont choisis (le propriétaire gardera certainement la clé secrète). Ajoutons que parmi les options, il peut y avoir différentes blockchains et protocoles, notamment :
Accès infini à des propriétés dans différentes parties du monde, quel que soit le lieu où se trouve l'investisseur et ouverture des transactions dans actions, les prix plus bas de l'immobilier par rapport aux transactions traditionnelles font de la tokenisation un moyen prometteur de vendre. Lorsque l'on considère que le retour sur investissement atteint 16,2% par an (comme dans l'exemple de Lufina avec des jetons FINA et NFT à Ho Chi Minh Ville pour 201 200 $, 4,34% de bénéfice sur le loyer et 13,45% de revenu total annuel), la visibilité des perspectives d'investissement devient claire.
La décision est prise, l'achat de 1 570 jetons est finalisé et enregistré. L'investisseur examine les prévisions estimées et évalue les perspectives de rendement du capital.
Prévision de dividendes en fonction du nombre de jetons et du type d'objets
| Objets | Prix du jeton, $ | Nombre de jetons | Prix de départ de l'objet, $ | Dividendes attendus par jeton, $ | Montant de l'investissement, $ | Nombre de jetons achetés | Attendus dividendes |
| Appartement | 50 | 24000 | 1200000 | 2,5 | 2000 | 40 | 100 |
| Musée | 25 | 200000 | 5000000 | 0,5 | 2000 | 80 | 40 |
| Complexe | 8 | 100000 | 800000 | 0,24 | 2000 | 250 | 60 |
| Bâtiment industriel | 4 | 60000 | 240000 | 0,1 | 2000 | 500 | 50 |
| STATION SERVICE | 3 | 30003 | 90009 | 0,09 | 2100 | 700 | 63 |
| Total | 90 | 414003 | 7330009 | 3,43 | 10100 | 1570 | 313 |
Le bénéfice varie énormément de l'extérieur comme on peut le voir: dans le cas de l'appartement, les dividendes attendus en fiat par Le prix du token atteint 2,5$, celui du musée et du complexe 0,5$ et 0,24$ respectivement. Le plus bas est pour les projets de bâtiment industriel et de station-service. Cependant, la différence de rémunération n'est pas si grande, car elle varie de 2% à 5%. Mais 3 ans passent et il s'avère que la demande de logements de luxe a diminué et donc le prix du token du premier objet est tombé à 35$. En raison de la baisse du taux de natalité et de la baisse des visites des enfants et des adolescents au musée, son prix a diminué et le prix du token s'est arrêté à 18$. Mais les trois autres types de biens immobiliers ont augmenté en valeur.
Bénéfice réel en termes réels
| Objets | Prix du jeton, $ | Prix de l'objet, $ | Dividendes réels par jeton, $ | Montant total des dividendes, $ | Actifs en vente de jetons, $ |
| Appartement | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Musée | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Complexe | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Bâtiment industriel | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| STATION SERVICE | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Total | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
La natation et la détente qui s'ensuit sont devenues l'un des passe-temps favoris de la génération Z et Alpha, également en raison du lancement du bain public, qui a augmenté le prix du complexe de natation de 18%. Les produits artisanaux (fromages et jus) ont soudainement commencé à être si demandés que le prix de l'installation a augmenté de 45%, ce qui a automatiquement augmenté la valeur symbolique. L'emplacement de la station-service a été bien choisi et grâce à la praticabilité et aux compétences techniques des employés, le flux de voitures a augmenté de 1,8 fois: à mesure que la fréquentation augmentait, les revenus de l'installation ont augmenté de 1,6 fois. En conséquence, les dividendes ont atteint 342,9$ au lieu des 313$ prévus et le propriétaire peut décider de les vendre, réalisant 11,46 milliers de dollars, ce qui, avec le pourcentage des années précédentes, fournira un bénéfice brut de 2388,7$ ou 23,65% du capital initial.
L'absence d'intermédiaires et la faible commission de vente ou d'achat sont deux facteurs qui attirent les propriétaires immobiliers et les investisseurs vers le format de tokenisation. La liquidité, la volatilité limitée et la possibilité de micro-investissements au début de l'entrepreneuriat élargissent la gamme de propositions pour attirer les clients vers le marché boursier, qui, par rapport aux REIT, a un seuil d'entrée bas et le choix d'un objet spécifique, et non de la masse totale du portefeuille. Pour éviter les pertes, vous pouvez fixer un seuil conditionnel de 30 à 50% de la valeur sous-jacente de la NAV et vendre une partie des jetons ou la totalité du volume lorsque ce niveau est atteint.
L'attrait des jetons immobiliers ou des cryptoactifs est donc évident, dont l'achat est enregistré par des nœuds de blockchain, et des contrats intelligents rédigés avec compétence confirment la transaction lorsque les conditions sont pleinement remplies, à l'heure spécifiée, lorsqu'authentifiées par une signature numérique. Le stockage dans un portefeuille froid ou une application de portefeuille crypto avant une vente ou une transaction peer-to-peer est similaire à l'utilisation de crypto-monnaies, mais les jetons, bien qu'ils aient une adresse numérique unique, sont sécurisés par des objets physiques en revanche. Les principes et les contrats auto-exécutables de la DeFi sont uniformes, quelle que soit l'implication de clients de grande ou de petite taille: ils couvrent globalement des projets dans le monde entier. Un investisseur peut être basé aux États-Unis ou dans l'UE, mais acheter une petite fraction d'une propriété en Asie centrale ou au Moyen-Orient sans visiter physiquement la propriété.
Parmi les exemples d'objets tokenisés vendus, nous pouvons citer:
Il est impossible d'acheter ou de vendre des jetons de type SOLID sur les bourses régulières, car ils représentent la propriété de la ressource qui les a émis. Les restrictions strictes pour les grands investisseurs ne s'appliquent pas aux particuliers dont le montant d'investissement ne dépasse pas 10 à 20 000 dollars. Une équipe d'analystes expérimentés sélectionne ces propriétés pour la tokenisation, où il est possible d'utiliser une baisse à court terme de leur valeur pour augmenter la rentabilité à l'avenir. Pour cela, il est nécessaire d'avoir une bonne connaissance des marchés locaux avec des catégories immobilières, pour avoir accès à des immeubles à fort potentiel de liquidité. Cette liste comprend les pays de la macro-région Asie-Pacifique, l'UE et les États-Unis.
Un objectif financier bien défini est l'immobilier qui sera rentable à long terme, en tenant compte du changement environnemental et climatique et des aspects sociaux. Les stratégies alternatives ne sont pas investies dans le cadre d'une « boîte de Procuste » avec une corrélation ou une régression claire sur la croissance des revenus. Les options d'investissement dans des bâtiments ou des structures pendant la phase de construction ont été testées par REPM, HoneyBricks et en partie par BrickFi.
Les jetons adossés à des actifs augmentent la liquidité de l'immobilier, car chaque jeton est responsable d'une unité spécifique de surface tokenisable. La vente d'actions et les transactions se font à l'aide de smart contract avec compensation directe sur des portefeuilles non dépositaires. Les ventes de jetons sont autorisées après 6 à 12 mois en vertu des règles 4A et 144 ou après les cotations secondaires lorsque la liquidité a augmenté. Les offres immobilières privées et d'entreprise fermées sont destinées aux détenteurs de comptes premium détenant des jetons de service spéciaux comme ERC-20 ou ERC-1155 pour un contrat intelligent spécifique dans l'écosystème de crypto-monnaie de la blockchain choisie (généralement Ethereum ou Arbitrum, Solana et BNB).
Le choix de la blockchain détermine le prix du gaz, le coût des frais de transaction et la rapidité. Par conséquent, de nouvelles blockchains comme Arbitrum Rollup ou AnyTrust sont appliquées aux situations où des frais moins élevés sont importants afin d'augmenter la quantité de biens immobiliers tokenisés (y compris les options de dette) dans les portefeuilles à 7-9% du bilan mondial d'ici 2029. Le secteur vertical des marchés de la tokenisation immobilière couvre des secteurs, des régions et des pays, intégrant des investisseurs ayant des atouts financiers différents dans une seule entreprise mondiale.
Il existe des milliers d'options dans la liste des marchés NFT - OpenSea, qui fonctionne avec des jetons NFT, Harbor, qui simplifie l'accès aux actions immobilières, Analytical Alchem et Polymath, sur lesquels les jetons sont produits pour une gestion ultérieure. Les offres de jetons peuvent passer par les réseaux sociaux, les messageries et le site Web lui-même: une campagne bien planifiée pour 1000 clics attirera au moins 5 à 10 réponses ciblées. Il est important de respecter les réglementations KYC et AML avant de distribuer des jetons aux portefeuilles cryptographiques. Le trading secondaire commence après la cotation des jetons et l'élaboration des règles d'échange contre des crypto-monnaies et de la monnaie fiduciaire.
Lors du choix du type de jetons, un ou plusieurs types sont utilisés - actions pour le contrôle et la gestion, jeton de dette, dont les règles de remboursement sont spécifiées dans le contrat intelligent. Les produits dérivés sont représentés par un jeton de dividende (analogue d'une action familière). Le jeton de paiement sécurisé fonctionne au sein du système comme moyen de paiement, tandis que le jeton de règlement est destiné à l'achat d'actifs dans un réseau externe (sur une autre plateforme d'investissement). Le jeton de propriété est responsable de la gestion et du transfert effectif des actifs. Parfois, des jetons de gestion et l'accès aux offres fermées sont également cousus dans le contrat intelligent.
Voyons clairement combien de dividendes le propriétaire de chaque jeton recevra dans la perspective d'investir une somme d'argent relativement faible. Étant donné que la rentabilité des objets varie, le portefeuille diversifié présente des résultats différents en termes de temps et de dividendes.
Remboursement des objets tokenisés
| Installations touristiques tokenisables | Prix, $ | Revenu mensuel, $ | Revenu annuel, $ | Quantité de tokens | Prix par token, $ | Dividendes par token, $/an | Dividendes par token,% du montant initial valeur | Période de récupération complète, années |
| Lofty Brickell Residences à Miami | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Elser Hotel and Residences à Miami | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Villa Esencia (Tulum) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Condominiums Amira (Mexique) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Villa Blue 100 à Bali | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Condominium Wynwood à Miami | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Villa Blue 75 à Bali | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
Le coût de démarrage élevé de l'immobilier aux États-Unis détermine le retour sur investissement des investissements en jetons pendant 7 à 9 ans. Au lieu de cela, la rentabilité annuelle est stable et égale à 11,3-14,56% par an. Les bâtiments à Bali et au Mexique ont un prix beaucoup plus bas, mais comme le trafic touristique après 2021 est revenu aux volumes précédents, des rendements annuels de 18,25 à 21,21% garantissent un retour sur investissement dans les 5 ans. Il est facile d'investir entre 100 et 715 $, car il existe un approvisionnement via la blockchain Polygon à quatre couches (une filiale de l'écosystème Ethereum) pour réduire les frais de gaz et de transaction et augmenter la vitesse. Un facteur important dans le choix était que les échanges et les transferts inter-réseaux sont devenus possibles.
Il existe une grande variété d'écosystèmes blockchain, il est donc difficile de choisir le bon format pour la tokenisation des biens immobiliers existants. Vous devez savoir quels jetons seront nécessaires en fonction du type de transactions que vous prévoyez d'effectuer à l'avenir. Un contrat intelligent énonce clairement et précisément les conditions générales auxquelles les investisseurs macro et micro peuvent prétendre percevoir des revenus. En ce qui concerne l’inverse (l’achat de jetons immobiliers existants), les investisseurs disposant de peu de capital sont souvent intéressés par les LLC récemment lancées et les dividendes qui peuvent être gagnés en investissant de petites sommes. Les REIT ne conviennent qu’à ceux qui sont prêts à apporter des milliers de dollars de capital, la DeFi s’adresse à toute personne disposant de 100 à 500 dollars pour un ou une douzaine de jetons.
