Tokenización Inmobiliaria

La tokenización de transacciones de bienes raíces comerciales reducirá los costos de transacción del 30% al 2%, las barreras de entrada para los inversores de $200,000 a $100 y reducirá el tiempo para realizar operaciones de 1 mes a 1 clic. En este artículo, veremos ejemplos de cómo funciona la tokenización y cómo hacerlo usted mismo.

Qué es la tokenización

Se trata de la transferencia de la contabilidad y la gestión de activos (edificios individuales, locales y flujos de efectivo directamente relacionados) a un formato digital, donde los tokens simbolizan los certificados digitales de estos activos.

Ahora, para la tokenización se utiliza tecnología de bloqueo, porque aumenta la confiabilidad y seguridad de los datos y también permite automatizar ciertos procesos. Pero se imponen algunas restricciones a la tokenización:

1. Los derechos se pueden registrar en formato digital. Si es necesario tokenizar un apartamento, su propietario debe poder ceder la propiedad del inmueble y los flujos de efectivo. generado por él a un marcador digital. Esto requiere leyes e infraestructura que le permitan trabajar con certificados digitales de propiedad.
2. Los derechos pueden transferirse a través de blockchain. Esto significa que las transacciones realizadas a través de blockchain deben tener fuerza legal, e inmediatamente después de la venta de tokens, sin el "papel". "procedimientos.
3. Los tokens se pueden cambiar fácilmente por un activo real. El propietario de los tokens debe poder cambiarlos por un activo que simbolicen.

Cómo llevar a cabo la tokenización

Esencialmente, la tokenización es la misma titulización (una forma de atraer inversiones mediante la emisión de valores), pero se utilizan tokens en lugar de acciones y bonos. El proceso de tokenización de bienes raíces comerciales se puede presentar en forma de tres pasos:

1. El propietario crea un certificado digital de propiedad del objeto o un flujo de caja directamente relacionado con él (por ejemplo, un préstamo hipotecario o un alquiler). Esto se hace utilizando plataformas especializadas como Securrency, Harbour, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize y Swarm.
2. La estructura intermediaria produce una emisión limitada de tokens, cada uno de los cuales es una participación digital en la propiedad del objeto tokenizado.
3. Después de que los tokens de emisión se vendan a los inversores.

Consideremos este proceso con el ejemplo de tres casos, cada uno de los cuales representa una transacción inmobiliaria típica.

Caso 1: Ventas residenciales

Supongamos que posee una propiedad por valor de $ 250,000 y necesita venderla mediante tokenización. Haremos esto usando el ejemplo de cooperación con la plataforma Alt.Estate (esta no es la mejor plataforma, los autores la eligieron por casualidad).

El proceso de tokenización en Alt.Estate es el siguiente:

1. El propietario o su representante presenta una solicitud a Alt.Estate. En la solicitud es necesario especificar las principales características de la propiedad y los datos del propietario.
2. El objeto está siendo probado y se estima su costo. Esto lo realiza un contratista independiente elegido por acuerdo de ambas partes.
3. La plataforma de subastas tokeniza el inmueble dividiéndolo, por ejemplo, en 1.000 piezas virtuales. Se emiten 1.000 tokens, cada uno con un valor de 25 dólares.
4. Fichas puestas a la venta. El comercio se realiza en el mercado Alt.Estate. El precio inicial es de 25 dólares por token. Entonces se formará sobre la base del equilibrio entre oferta y demanda.
5. Los inversores compran tokens y se convierten en copropietarios de la propiedad que se vende. Si quieren vender tokens, simplemente necesitan ponerlos a la venta nuevamente.

Caso 2: Inversión inmobiliaria

Ahora imagine que es propietario de un edificio con espacio para oficinas que está alquilado. El edificio que tenéis es antiguo y lleva mucho tiempo sin ser reparado, por lo que el alquiler genera pocos beneficios, mientras que el competidor del barrio se queda con el dinero. Para aumentar las tarifas, se necesita una revisión importante, pero, lamentablemente, no hay dinero para ello.

Para financiar la reparación, decide realizar la tokenización. Este proceso se desarrolla según el mismo escenario que en el caso de una venta, excepto los siguientes puntos:

1. Los tokens no otorgan la propiedad de un activo. Dan derecho a una parte de los ingresos por alquiler o al pago de dividendos fijos.
2. El derecho a disponer del edificio sigue siendo del propietario.

Para los compradores, los tokens son un activo de inversión y arriesgado. El problema es que el propietario puede recaudar dinero, hacer reparaciones y luego vender el edificio, dejando a los inversores sin nada. También puede establecer tasas bajas, lo que conducirá a una disminución en el rendimiento de los tokens y, en consecuencia, a una disminución en sus precios. Esto permitirá al propietario comprar tokens a los precios más bajos, después de lo cual las tarifas podrán elevarse al nivel del mercado.

El emisor puede aumentar el atractivo de dichas inversiones comprometiéndose a no vender bienes inmuebles ni actuar en contra de los beneficios de los inversores. También puede introducir una gestión de activos limitada, por ejemplo, en la cuestión de la elección de tarifas e inquilinos. O delegar el control a un tercero.

Caso 3: Financiamiento temprano de la construcción

Lo más difícil en construcción es conseguir el primer 20% de financiación. Debido a este umbral inicial, muchos desarrolladores se ven obligados a llevar a cabo negociaciones largas y tediosas, pagar grandes comisiones, hipotecar bienes personales y hacer todo lo posible para convencer a los inversores de su honestidad y sus perspectivas de construcción.

Si utiliza la experiencia de la tokenización y la oferta inicial de monedas, será mucho más fácil recolectar dinero. Los desarrolladores simplemente lanzarán para cada nueva construcción una ICO separada con sus tokens y los venderán en el mercado financiero. mercados. Esto reducirá el umbral de entrada, lo que aumentará el número de inversores.

Puede realizar una venta colectiva de este tipo en el sitio BlackSquare.io. Sus expertos recomiendan hacerlo en tres etapas:

Etapa 1. Preventa privada

Como en el caso de las ICOs tradicionales, la oferta inicial durante tokenización inmobiliaria es mejor comenzar con ventas cerradas para grandes inversores. Este enfoque ayudará a comprender si el proyecto tiene perspectivas: si los inversores están interesados, se puede continuar con la venta colectiva, si no, es mejor cerrarla.

En esta etapa, se venden entre el 5% y el 10% de todas las emisiones simbólicas. Los inversores son invitados de forma privada o incluidos en la lista blanca. En el último caso, aquellos que lo deseen, por regla general, son excluidos de acuerdo con ciertos criterios: pasar los procedimientos KYC y AML, el estatus de inversionista acreditado, un umbral mínimo significativo para la entrada, etc.

Etapa 2. Preventa

Una vez finalizada con éxito una preventa privada, el proyecto se presenta a más inversores. Se proporciona más información pública sobre la construcción, se anuncian detalles de la transacción de inversión, datos sobre los contratistas, etc.

Durante la preventa, se venden entre el 60% y el 75% de los tokens. Si los iniciadores del proyecto confían en el éxito, continúan trabajando con la lista blanca; de lo contrario, se anuncia la venta abierta. Esto elimina la mayoría de las restricciones y reduce el umbral mínimo de entrada.

Etapa 3. El crowdsale principal

El último 15-25 % de los tokens se vende abiertamente y normalmente sin barreras para los inversores. Esto es necesario para llamar la atención sobre el proyecto y reducir los costos de marketing: puede realizar campañas de recompensas y lanzamientos aéreos.

Cuáles son los beneficios de la tokenización

Liquidez

Según el Foro Económico Mundial, para 2025 más de 10 El porcentaje del PIB mundial se invertirá en activos de criptomonedas, que ascenderán a más de 10 billones de dólares estadounidenses. Además, la mayoría de estos activos estarán asociados a primas de liquidez y propiedad de acciones.

Por lo tanto, la tokenización permitirá dividir el valor de la propiedad en cientos o millones de tokens, que se pueden dividir en dieciocho decimales. Gracias a esto, incluso los inmuebles más caros se pueden dividir prácticamente en acciones (tokens), que costarán un centavo.

Por ejemplo, si se tokeniza el rascacielos New World Trade Center en Nueva York, cuyo valor se estima en 4 mil millones de dólares, dividiéndolo en 1 millón de tokens, entonces el umbral mínimo para invertir será de sólo 40 dólares. Al mismo tiempo, los tokens pueden venderse sin restricciones transfronterizas.

Los estudios muestran que tales cambios aumentar el volumen del mercado entre un 20% y un 30% debido a la divulgación de su valor a través de “primas de liquidez”. Este crecimiento será una consecuencia directa de la oportunidad de invertir en bienes raíces en cualquier país y desde cualquier parte del mundo, lo que se puede lograr, incluso a través de la propiedad accionaria.

Programabilidad

La programabilidad en el caso de la tokenización significa la capacidad de incorporar una lógica empresarial simple en contratos inteligentes, para que pueda automatizar la mayor parte del flujo de trabajo. Esto facilitará la gestión tanto de bienes inmuebles como de inversiones.

La programabilidad es especialmente útil para:

1. Implementación de derechos de gestión. Gracias a los contratos inteligentes en marketplaces NFT, los poseedores de tokens pueden tomar decisiones de gestión consolidadas, estando en diferentes partes del mundo, sin conocerse y sin poner un solo sello o firma en ningún documento.
2. Automatización de pagos. Habiendo escrito en el contrato inteligente la fórmula para distribuir las ganancias de la venta de bienes inmuebles o su alquiler, no hay duda de que los pagos serán hecho a tiempo y honestamente.
3. Velocidad de operación. Las formas tradicionales de gestionar bienes raíces comerciales están ligadas a largos procedimientos burocráticos que llevan meses. En blockchain, estos procedimientos tardan unos minutos.

Inmutabilidad

Los datos en la cadena de bloques no se pueden cambiar ni eliminar, y los detalles de la transacción dejan una huella pública. Esto le permite confirmar o realizar un seguimiento de su historial de propiedad y evitar fraudes y errores.

Lo que debe recordar al realizar la tokenización

Falta de infraestructura legal

La tokenización es la creación de un valor digital que está bajo la jurisdicción de la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. Para llevar a cabo la tokenización, es necesario registrar la emisión de tokens, obtener permiso y actuar dentro de la ley.

El tipo de ley depende de la venta de tokens específica (el valor del objeto, quién puede invertir, si habrá progreso y qué) y los derechos que otorgan los tokens. Esto se trata en detalle en el Informe de caso DAO y advertencia de SEK sobre el fraude de startups blockchain.

La tokenización no significa liquidez instantánea

Tener la oportunidad de comprar un token no significa que se vaya a comprar hoy o mañana. Todavía no existe un mercado central o mercados en los que se pueda encontrar información sobre todos los tokens inmobiliarios. Solo hay sitios separados con una audiencia de cien o doscientos mil usuarios y una pequeña lista de tokens.

Es necesario crear liquidez en esta etapa del desarrollo del mercado a la antigua usanza: con la ayuda de la publicidad. En este caso, la estrategia de marketing debe elegirse con mucho cuidado, ya que la promoción en un país extranjero es arriesgada y la publicidad en todo el mundo arruinará incluso a Bill Gates.

Recuerde siempre acerca de KYC & LMA

KYC, o Conozca a su cliente, es un procedimiento de identificación que se lleva a cabo para garantizar que no haya estafadores, delincuentes o falsificadores entre los inversores. Si contrataste un préstamo a través de una aplicación móvil, luego KYC también pasó cuando los empleados escanearon su pasaporte o tomaron fotografías con el documento.

AML, o Anti-Lavado de Dinero es una verificación de datos personales de Personas Políticamente Expuestas (PEP) y otras listas de usuarios potencialmente peligrosos, donde analizan información sobre ciudadanía, visitas países con alto riesgo de amenaza terrorista, buscando signos de posible lavado de dinero, financiación del terrorismo o robo de información personal.

Si realiza tokenización en los EE. UU., está obligado a realizar KYC & LMA. De forma independiente o con la ayuda de terceros especialistas, por ejemplo, a través de las plataformas Cryptonomos o Bitcoinsuisse.ch.

No existe un estándar único para la información solicitada, pero normalmente:

• Nombre completo, datos del pasaporte;
• país, ciudad, índice postal;
• lugar de residencia o dirección de registro;
• Número de móvil y/o fijo.

Para verificar la autenticidad de esta información también se solicita enviar:

• foto o escaneo de su pasaporte, licencia de conducir o documento de identidad;
• selfie donde mantienes el documento cerca de tu cara;
• facturas de servicios públicos pagadas.