Як Токенізувати Нерухомість
Цифровий формат фінансування нерухомості отримав необмежені можливості інвестування за допомогою токенів. Сек'юритизація убезпечила продаж комерційних об'єктів завдяки прозорості протоколів, смарт-контрактів та блокчейнів. Купівля 1 м2 або меншої площі стала можливою, оскільки будь-яку будівлю можна розділити на крихітні частки і замість пошуку одного-двох великих покупців знайти тисячі мікроінвесторів. Головне, щоб у результаті був економічний ефект та прибуток. Чому токенізація – майбутній формат інвестування в об'єкти комерційної та туристичної нерухомості, наочно та на прикладах розповідають аналітики Merehead.
Приймається рішення створювати свою криптовалюту на блокчейні Ethereum за протоколом ERC20. Зазвичай вибирають захищені мережі з мінімальною ймовірністю злому та наявністю холодних гаманців (ключ власник однозначно зберігатиме в таємниці). Доповнимо, що в числі варіантів можуть бути різні блокчейни та протоколи, включаючи:
Рішення прийнято, купівлю 1570 токенів здійснено та зафіксовано. Інвестор дивиться розрахунковий прогноз та оцінює перспективи віддачі капіталу.
Прогноз щодо дивідендів залежно від кількості токенів та виду об'єктів
| Об'єкти | Ціна токена, $ | Кількість токенів | Ціна стартового об'єкта, $ | % винагороди від ціни | Сума інвестицій, $ | Кількість придбаних токенів | Очікувані дивіденди |
| Квартира | 50 | 24000 | 1200000 | 5 | 2000 | 40 | 100 |
| Музей | 25 | 200000 | 5000000 | 2 | 2000 | 80 | 40 |
| Комплекс | 8 | 100000 | 800000 | 3 | 2000 | 250 | 60 |
| Виробнича будівля | 4 | 60000 | 240000 | 2,5 | 2000 | 500 | 50 |
| СТО | 3 | 30003 | 90009 | 3 | 2100 | 700 | 63 |
| Разом | 90 | 414003 | 7330009 | 15,5 | 10100 | 1570 | 313 |
Як бачимо, зовні прибуток сильно відрізняється: у випадку з квартирою очікувані дивіденди у фіаті за один токен досягають $2,5, для музею та комплексу – $0,5 та $0,24 відповідно. Найнижче – у проектів виробничої будівлі та СТО. Але різниця щодо винагороди не така вже й велика, оскільки коливається від 2 до 5 %. Але минає 3 роки і з'ясовується, що попит на фешенебельне житло впав і тому курс першого токена об'єкта просів до $35. Через зменшення народжуваності та зниження відвідувань музею дітьми та підлітками зменшилася його ціна та курс токена зупинився на позначці $18. Натомість зросли у вартості решта трьох видів нерухомості.
Фактичний прибуток насправді
| Об'єкти | Ціна токена, $ | Ціна об'єкта, $ | Фактичні дивіденди на 1 токен, $ | Загальна сум дівіденди, $ | Активи для продажу токенів, $ |
| Квартира | 35 | 1200000 | 1,75 | 70 | 1400 |
| Музей | 18 | 5000000 | 0,36 | 28,8 | 1440 |
| Комплекс | 9,44 | 944000 | 0,2832 | 70,8 | 2360 |
| Виробнича будівля | 5,8 | 348000 | 0,145 | 72,5 | 2900 |
| СТО | 4,8 | 144014,4 | 0,144 | 100,8 | 3360 |
| Разом: | 73,04 | 7636014,4 | 2,6822 | 342,9 | 11460 |
Плавання з наступним відпочинком стало одним із улюблених місць проведення покоління Z та альфа, у тому числі через запуск лазні, що дозволило підняти ціну плавального комплексу на 18 %. Крафтова продукція (сири та соки) несподівано почала користуватися таким попитом, що ціна об'єкта піднялася на 45%, що автоматично підвищило і вартість токена. Місце для СТО було обрано вдало і завдяки прохідності та технічним навичкам співробітників потік автомобілів зріс у 1,8 разу: оскільки зростає відвідуваність, то й дохід від об'єкта став вищим у 1,6 раза. У результаті сума дивідендів досягла $342,9 замість очікуваних $313 і власник може ухвалити рішення продати їх, врятувавши $11,46 тис., що з % за попередні роки забезпечить $2388,7 валового прибутку або 23,65 % до початкового капіталу.
Відсутність посередників і низька комісія за продаж чи купівлю – два чинники, які залучають власників нерухомості та інвесторів до формату токенізації. Ліквідність, обмежена волатильність та можливість мікро-вкладень на старті підприємництва розширює спектр пропозицій для залучення клієнтів на фондовий ринок, який у порівнянні з REIT має низький поріг входу та вибір конкретного об'єкта, а не загальної маси у портфелі. Для запобігання збиткам можна поставити умовний поріг у 30–50 % від базової вартості NAV і продавати при досягненні цього рівня частину токенів або весь об'єм.
Тому зрозуміла привабливість токенів нерухомості або криптоактивів, купівлю яких фіксують вузли блокчейну, а грамотно прописані смарт-контракти підтверджують угоду при повному виконанні умов, у зазначений час, при засвідченні цифровим підписом. Зберігання в холодному або гарячому криптогаманці до продажу або одноранговій транзакції аналогічно застосуванню криптовалют, але токени, хоч і мають унікальна цифрова адреса, на відміну від них, забезпечена фізичними об'єктами. Принципи DeFi і договори, що самовиконуються, однакові незалежно від залучення великих або дрібних клієнтів: вони глобально охоплюють проекти по всьому світу. Інвестор може перебувати у США чи ЄС, але купувати крихітну частку нерухомості у Середній Азії чи Близькому Сході без фізичного відвідування об'єкта.
З прикладів проданих токенізованих об'єктів можна показати:
Токени типу SOLID неможливо придбати або продати на звичайних біржах, оскільки вони є правом власності на ресурсі, який їх випустив. Жорсткі обмеження для великих інвесторів не поширюються на фізичних осіб, сума вкладень яких не перевищує $10–20 тис. Досвідчена команда аналітиків вибирає такі об'єкти для токенізації, де можна використовувати короткострокове зниження їхньої вартості для підвищення прибутковості у майбутньому. Для цього потрібно добре знати місцеві ринки з категоріями нерухомості, мати доступ до будівель із високим потенціалом ліквідності. У цьому списку країни Азіатсько-Тихоокеанського макрорегіону, ЄС та США.
Добре поставлена фінансова мета – це нерухомість, яка буде рентабельна у довгостроковій перспективі, з урахуванням екології та кліматичних змін, соціальних аспектів. Альтернативні стратегії не вкладаються в рамки «прокрустової ложі» з чіткою кореляцією або регресією щодо наростання доходів. Варіанти інвестування у будівлі чи споруди на етапі будівництва були перевірені компаніями REPM, HoneyBricks та частково BrickFi.
Asset-backed токени підвищують ліквідність нерухомості, оскільки кожен із них відповідає за певну одиницю токенізованої площі. Продаж часток і транзакції здійснюється за допомогою смарт-контрактів з клірингом безпосередньо безпосередньо по некастодіальних гаманцях. Продаж токенів дозволяється через 6–12 місяців згідно з Правилами 4А та 144 або після вторинних лістингів, коли ліквідність зросла. Закриті приватні та корпоративні пропозиції з нерухомості призначені для власників преміум-акаунтів, які володіють спеціальними службовими токенами типу ERC-20 або ERC-1155 під конкретний смарт-контракт у криптовалютній екосистемі обраного блокчейну (зазвичай Ethereum або Arbitrum, Solana і B).
Вибір блокчейну визначає ціну за газ, вартість комісії з транзакції та швидкість. Тому для ситуацій, де важливим є зниження комісії, застосовують нові ланцюжки типу Arbitrum Rollup або AnyTrust для того, щоб до 2029 року збільшити кількість токенізованої нерухомості (включаючи боргові варіанти) у портфелях до 7–9 % у світовому балансі. Вертикаль ринків токенів нерухомості охоплює сектори, регіони та країни, інтегруючи інвесторів із різною фінансовою забезпеченістю до єдиного глобального бізнесу.
У списку маркетплейсів тисячі варіантів – аналітична, що працює з NFT OpenSea, Harbor, спрощує доступ до часток нерухомості, Alchem та Polymath, на якій виготовляють токени для подальшого управління. Пропозиція токенів може йти через соцмережі, месенджери та власне сайт: грамотно спланована кампанія на 1000 кліків залучить щонайменше 5–10 цільових відгуків. Важливо підтримувати нормативи KYC та AML перед розподілом токенів по крипто-гаманцях. Вторинна торгівля стартує після лістингу токенів та розробки правил обміну їх на криптовалюту та фіатні засоби.
При виборі типу токенів використовують один або кілька видів - equity для контролю та управління, борговий токен debt, правила погашення якого прописані в смарт-контракті. Деривативи представляє dividend токен (аналог звичної акції). Забезпечений pay token працює всередині системи як платіжний засіб, а розрахунковий призначається для купівлі активів у зовнішній мережі (на іншій інвестиційній платформі. ). За управління та власне передачу активів відповідає токен володіння. Іноді смарт-контракт додатково вшивають токени управління і доступу до закритих пропозицій.
Розглянемо наочно які дивіденди отримає власник кожного токена в перспективі вкладення відносно невеликої суми. Оскільки прибутковість об'єктів відрізняється, то диверсифікований портфель показує різні результати за термінами та дивідендами.
Окупність об'єктів, що токенізуються
| Токенізовані туристичні об'єкти | Ціна, $ | Місячний дохід, $ | Річний дохід, $ | Кількість токенів | Ціна одного токена, $ | Дивіденди на один токен, $/рік | Дивіденди на один токен, % від вихідної вартості | Терміни повної окупності, років |
| Резиденції Lofty Brickell у Майямі | 1100000 | 10200 | 122400 | 11000 | 100 | 11,13 | 11,13 | 9,0 |
| Готель та резиденції Elser у Майямі | 862000 | 9700 | 116400 | 8620 | 100 | 13,50 | 13,50 | 7,4 |
| Вілла «Есенсія» (Тулум) | 594000 | 10500 | 126000 | 5940 | 100 | 21,21 | 21,21 | 4,7 |
| Кондомініум «Amira» (Мексика) | 388000 | 5900 | 70800 | 3880 | 100 | 18,25 | 18,25 | 5,5 |
| Вілла Blue 100 на Балі | 438000 | 6700 | 80400 | 4380 | 100 | 18,36 | 18,36 | 5,4 |
| Кондомініум «Вінвуд» у Майямі | 623000 | 6500 | 78000 | 5357 | 116,3 | 14,56 | 12,52 | 8,0 |
| Вілла Blue 75 на Балі | 337000 | 5500 | 66000 | 471 | 715,5 | 140,13 | 19,58 | 5,1 |
Висока стартова вартість нерухомості в США зумовлює окупність вкладень у токени протягом 7-9 років. Натомість річна прибутковість стабільна і дорівнює 11,3–14,56 % річних. Будинки на Балі та в Мексиці мають значно меншу ціну, але оскільки турпотік після 2021 року повернув колишні обсяги, річний прибуток 18,25–21,21 % гарантує повернення інвестицій протягом 5 років. Вкласти $100–715 легко, оскільки йде забезпечення через чотиришаровий блокчейн Polygon (дочірня структура екосистеми Ethereum) для зниження комісії за газ та транзакції, підвищення швидкості. Немаловажним фактором вибору було те, що стало можливим проводити міжмережні обміни та переклади.
Екосистеми блокчейнів різноманітні, тому вибрати правильний формат токенізації наявної нерухомості складно. Потрібно знати, які токени будуть потрібні, виходячи з типу запланованих у майбутньому угод. У смарт-контракті чітко та ясно прописують умови отримання доходу макро- та мікро-інвесторами. Якщо ж справа стосується зворотного (купівлі існуючих токенів нерухомості), вкладники з невеликим капіталом часто цікавляться нещодавно запущеними LLC та дивідендами, які можна отримати, інвестуючи малі суми. REIT підходить тільки тим, хто готовий внести капітал розміром у тисячі доларів, DeFi – кожній людині, яка має $100–500 на один або десяток токенів.
