Токенізація Нерухомості

Токенізація транзакцій з комерційною нерухомістю знизить транзакційні витрати з 30% до 2%, бар'єри входу для інвесторів з $200 000 до $100 і скоротить час проведення операцій з 1 місяця до 1 кліка. У цій статті ми розглянемо приклади того, як працює токенізація та як це зробити самостійно.

Що таке токенізація

Це переведення бухгалтерського обліку та управління активами (окремими будівлями, приміщеннями та безпосередньо пов’язаними з ними грошовими потоками) у цифровий формат, де токени символізують цифрові сертифікати цих активів.

Зараз для токенізації використовується технологія блокування на основі розробленого штучного інтелекту, оскільки вона підвищує надійність і безпеку даних, а також дає можливість автоматизувати певні процеси. Але деякі обмеження накладені на токенізацію:

1. Права можуть бути записані в цифровій формі. Якщо необхідно токенізувати квартиру, її власник повинен мати можливість призначити право власності на нерухоме майно та грошові потоки згенерований ним до цифрового маркера. Для цього потрібні закони та інфраструктура, які дозволяють працювати з цифровими сертифікатами власності.
2. Права можна передавати через блокчейн. Це означає, що транзакції, здійснені через блокчейн, повинні мати юридичну силу, і відразу після продажу токенів без «паперового " процедури.
3. Жетони можна легко обміняти на реальні активи. Власник жетонів повинен мати можливість обміняти їх на актив, який вони символізують.

Як продовжити токенізацію

По суті, токенізація - це та ж сек'юритизація (форма залучення інвестицій шляхом випуску цінних паперів), але замість акцій і облігацій використовуються токени. Процес токенізації комерційної нерухомості можна представитиу вигляді трьох кроків:

1. Власник нерухомості створює цифровий сертифікат власності на об’єкт або грошові потоки, безпосередньо пов’язані з ним (наприклад, іпотечний кредит або орендна плата). Це робиться за допомогою спеціалізованих платформ, таких як Securrency, Harbor, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize та Swarm.
2. Проміжна структура створює обмежену емісію токенів, кожен з яких є цифровою часткою власності на токенізований об’єкт.
3. Після продажу токенів емісії інвесторам.

Розглянемо цей процес на прикладі трьох випадків, кожен з яких є типовою операцією з нерухомістю.

Випадок 1: продаж житла

Припустимо, ви володієте нерухомістю вартістю 250 000 доларів і вам потрібно продати її через токенізацію. Зробимо це на прикладі співпраці з платформою Alt.Estate (це не найкраща платформа, автори її обрали випадково).

Процес токенізації на Alt.Estate виглядає так:

1. Власник або його представник подає заявку в Alt.Estate. У заяві необхідно вказати основні характеристики майна та дані власника.
2. Об'єкт тестується та оцінюється вартість. Це робить незалежний підрядник, обраний за згодою обох сторін.
3. Аукціонна платформа токенізує майно, розділяючи його, наприклад, на 1000 віртуальних частин. 1000 жетонів, кожен вартістю 25 доларів.
4. Токени, виставлені на продаж. Торгівля відбувається на маркетплейсі Alt.Estate. Стартова ціна становить 25 доларів за токен. Тоді він формуватиметься на основі балансу попиту та пропозиції.
5. Інвестори купують токени, стаючи співвласниками майна, що продається. Якщо вони хочуть продати токени, їм просто потрібно знову виставити їх на продаж.

Випадок 2: Інвестиції в нерухомість

А тепер уявіть, що ви є власником будівлі з офісними приміщеннями, які здаються в оренду. Будівля у вас старе і давно не ремонтувалося, через що орендна плата приносить мало прибутку, а конкурент по сусідству згрібає гроші. Щоб збільшити ставки, потрібен капітальний ремонт, але на це, на жаль, немає грошей.

Щоб профінансувати ремонт, ви вирішуєте виконати токенізацію. Цей процес відбувається за тим самим сценарієм, що й у випадку продажу, за винятком таких моментів:

1. Токени не надають права власності на актив. Вони дають право на частину доходу від оренди або фіксовані дивідендні виплати.
2. Право розпорядження будівлею залишається за власником.

Для покупців токени є інвестиційним активом і ризикованим. Проблема в тому, що власник може зібрати гроші, зробити ремонт, а потім продати будівлю, залишивши інвесторів ні з чим. Також можна встановити низькі ставки, що призведе до зниження дохідності токенів і, як наслідок, до зниження їх ціни. Це дозволить власнику купувати токени за найнижчими цінами, після чого курси можуть бути підняті до ринкового рівня.

Емітент може підвищити привабливість таких інвестицій, зобов'язавшись не продавати нерухомість або діяти всупереч вигодам інвесторів. Також можна ввести обмежене управління активами, наприклад, у питанні вибору ставок і орендарів. Або передати контроль третій стороні.

Випадок 3: раннє фінансування будівництва

Найважче в будівництві отримати перші 20% фінансування. Через такий стартовий поріг багато забудовників змушені вести тривалі, виснажливі переговори, платити великі комісії, закладати особисте майно – робити все, щоб переконати інвесторів у своїй чесності та перспективності будівництва.

Якщо використовувати досвід токенізації та початкову пропозицію монет, то буде набагато легше збирати гроші. Розробники просто запускатимуть для кожної нової конструкції свою криптовалюту як окреме ICO зі своїми токенами та продадуть їх на фінансових ринки. Це знизить поріг входу, що збільшить кількість інвесторів.

Провести такий краудсейл можна на сайті BlackSquare.io. Їх фахівці рекомендують робити це в три етапи:

Етап 1. Приватний попередній продаж

Як і у випадку з традиційним ICO, початкову пропозицію під час токенізації нерухомості краще починати із закритих продажів для великих інвесторів. Такий підхід допоможе зрозуміти, чи є у проекту перспективи: якщо інвестори зацікавлені, краудсейл можна продовжити, якщо ні – краще закрити.

На цьому етапі продається 5–10% усіх емісій жетонів. Інвесторів або запрошують приватно, або записують у білий список. В останньому випадку бажаючих, як правило, відсівають за певними критеріями: проходження процедур KYC&AML, статус акредитованого інвестора, значний мінімальний поріг для входу тощо.

2 етап. Передпродаж

Після успішного завершення приватного попереднього продажу проект представляється більшій кількості інвесторів. Надається більше публічної інформації про будівництво, озвучуються деталі інвестиційної операції, дані про підрядників тощо.

Під час пресейлу продається 60–75% токенів. Якщо ініціатори проекту впевнені в успіху, вони продовжують роботу з білим списком, якщо ні – оголошується відкритий продаж. Це скасовує більшість обмежень і знижує мінімальний поріг для входу.

3 етап. Основний краудсейл

Останні 15–25% токенів продаються відкрито і зазвичай без будь-яких перешкод для інвесторів. Це необхідно, щоб привернути увагу до проекту та зменшити витрати на маркетинг: можна проводити баунті-кампанії та аірдропи.

Які переваги токенізації

Ліквідність

За даними Всесвітнього економічного форуму, до 2025 року понад 10 % світового ВВП буде номіновано в криптовалютних активах, що становитиме понад 10 трильйонів доларів США. Крім того, більшість цих активів буде пов’язано з акціонерним капіталом премії за володіння та ліквідність.

Таким чином, токенізаціядозволить розбити вартість власності на сотні або мільйони токенів, які можна далі розділити на вісімнадцять знаків після коми. Завдяки цьому навіть найдорожчу нерухомість можна віртуально розділити на частки (токени), які обійдуться в копійки.

Наприклад, якщо токенізувати хмарочос Нового Всесвітнього торгового центру в Нью-Йорку, який оцінюється в $4 млрд, розділити на 1 млн токенів, то мінімальний поріг для інвестування складе всього $40. При цьому токени можуть продаватися без транскордонних обмежень.

Дослідження показують, що такі зміни збільшити обсяг ринку на 20–30% за рахунок розкриття його вартості через «премії ліквідності». Це зростання буде прямим наслідком можливості інвестувати в нерухомість у будь-якій країні з будь-якої точки світу, що може бути здійснено, в тому числі через акціонерну власність.

Програмованість

Програмованість у випадку токенізації означає можливість вбудовувати просту бізнес-логіку в смарт-контракти, щоб ви могли автоматизувати більшу частину робочого процесу. Це полегшить управління як нерухомістю, так і інвестиціями.

Програмованість особливо корисна для:

1. Реалізація прав управління. Завдяки розумним контрактам на ринках NFT власники токенів можуть приймати консолідовані управлінські рішення, перебуваючи в різних частинах світу, не знаючи один одного і не ставити жодної печатки чи підпису в жодному документі.
2. Автоматизація платежів. Вписавши в смарт-контракт формулу розподілу прибутку від продажу нерухомості чи здачі її в оренду, можна безсумнівно, що платежі будуть виконано вчасно та чесно.
3. Швидкість роботи. Традиційні способи управління комерційною нерухомістю пов'язані з довгими бюрократичними процедурами, які тривають місяцями. У блокчейні такі процедури займають хвилини.

Незмінність

Дані в блокчейні не можна змінити або видалити, а деталі транзакцій залишають загальнодоступний слід. Це дає змогу підтвердити або відстежити історію власності та уникнути шахрайства та помилок.

Про що потрібно пам’ятати, проводячи токенізацію

Відсутність правової інфраструктури

Токенізація — це створення цифрових цінних паперів, які підпадають під юрисдикцію Комісії з цінних паперів і бірж США. Для проведення токенізації необхідно зареєструвати емісію токенів, отримати дозвіл і діяти в рамках законодавства.

Який саме закон, залежить від конкретного токенсейлу (вартість об’єкта, кому дозволено інвестувати, чи буде прогрес і який) і прав, які дають токени. Це детально описано в Звіт про справу DAO та попередження SEK про шахрайство під час запуску блокчейну.

Токенізація не означає миттєвої ліквідності

Наявність можливості придбати токен не означає, що він буде куплений сьогодні чи завтра. Досі немає центрального ринку або ринків, на яких можна було б знайти інформацію про всі токени нерухомості. Існують лише окремі додатки на Андроїд та сайти з аудиторією в сто-двісті тисяч користувачів і невеликим списком токенів.

Створювати ліквідність на даномуетапі розвитку ринкупотрібно по-старому - за допомогою реклами. Маркетингову стратегію в цьому випадку слід вибирати дуже ретельно, оскільки просування в чужій країні ризиковано, а реклама по всьому світу навіть розорить Білла Гейтса.

Завжди пам’ятайте про KYC & AML

KYC, або Know Your Customer – це процедура ідентифікації, яка проводиться для того, щоб переконатися, що серед інвесторів немає шахраїв, злочинців, фейків. Якщо ви брали кредит через мобільний додаток для бізнесу, то KYC також проходив, коли співробітники сканували ваш паспорт або фотографувалися з документом.

AML, або Anti-Money Laundering – це перевірка персональних даних політично відомих осіб (PEP) та інших списків потенційно небезпечних користувачів, де вони аналізують інформацію про громадянство, відвідування країни з високим ризиком терористичної загрози, шукаючи ознаки можливого відмивання грошей, фінансування тероризму або крадіжки особистої інформації.

Якщо ви проводите токенізацію в США, ви зобов’язані провести KYC & AML. Самостійно або за допомогою сторонніх спеціалістів, наприклад, через платформи Cryptonomos або Bitcoinsuisse.ch.

Немає єдиного стандарту для запитуваної інформації, але зазвичай:

• ПІБ, паспортні дані;
• країна, місто, поштовий індекс;
• місце проживання або адреса реєстрації;
• номер мобільного та/або стаціонарного телефону.

Для перевірки достовірності цієї інформації також просять надіслати:

• фото або скан вашого паспорта, водійських прав або посвідчення особи;
• селфі, де ви тримаєте документ біля свого обличчя;
• оплачені комунальні послуги.