Tokenização Imobiliária

A tokenização de transações imobiliárias comerciais reduzirá os custos de transação de 30% para 2%, as barreiras de entrada para investidores de US$ 200.000 para US$ 100 e reduzirá o tempo de condução das operações de 1 mês para 1 clique. Neste artigo, veremos exemplos de como funciona a tokenização e como fazer você mesmo.

O que é tokenização

Trata-se da transferência da contabilidade e da gestão de activos (edifícios individuais, instalações e fluxos de caixa directamente relacionados) para um formato digital, onde Segurança ou tokens NFT simbolizam os certificados digitais desses ativos.

Já para a tokenização é utilizada a tecnologia de bloqueio, pois aumenta a confiabilidade e segurança dos dados, além de possibilitar a automatização de determinados processos. Mas algumas restrições são impostas à tokenização:

1. Os direitos podem ser registrados em formato digital. Caso seja necessária a tokenização de um apartamento, seu proprietário deve ser capaz de ceder a propriedade do imóvel e os fluxos de caixa gerado por ele para um marcador digital. Isso requer leis e infraestrutura que permitam trabalhar com certificados digitais de propriedade.
2. Os direitos podem ser transferidos através do blockchain. Isso significa que as transações realizadas através do blockchain devem ter força legal, e imediatamente após a venda dos tokens, sem o "papel " procedimentos.
3. Os tokens podem ser facilmente trocados por um ativo real. O proprietário dos tokens deve ser capaz de trocá-los em um troca de criptografia pelo ativo que representam.

Como continuar a tokenização

Essencialmente, a tokenização é a mesma securitização (uma forma de atrair investimentos através da emissão de títulos), mas são utilizados tokens em vez de ações e títulos. O processo de tokenização de imóveis comerciais pode ser apresentado na forma de três etapas:

1. O proprietário do imóvel cria um certificado digital de propriedade do objeto ou um fluxo de caixa diretamente relacionado a ele (por exemplo, um empréstimo hipotecário ou aluguel). Isso é feito usando plataformas especializadas como Securrency, Harbor, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize e Swarm.
2. A estrutura intermediária produz emissão limitada de tokens, cada um dos quais é uma parcela digital de propriedade do objeto tokenizado.
3. Depois que os tokens de emissão são vendidos aos investidores.

Consideremos esse processo usando o exemplo de três casos, cada um dos quais representa uma transação imobiliária típica.

Caso 1: Vendas residenciais

Suponha que você possua um imóvel no valor de US$ 250.000 e precise vendê-lo por meio de tokenização. Faremos isso seguindo o exemplo da cooperação com a plataforma Alt.Estate (esta não é a melhor plataforma, os autores a escolheram por acaso).

O processo de tokenização em Alt.Estate é o seguinte:

1. O proprietário ou seu representante envia uma solicitação à Alt.Estate. Na candidatura deverá especificar as principais características do imóvel e os dados do proprietário.
2. O objeto está sendo testado e com custo estimado. Isso é feito por um contratante independente escolhido por acordo de ambas as partes.
3. A plataforma de leilões tokeniza o imóvel dividindo-o, por exemplo, em 1.000 partes virtuais. 1.000 tokens, cada um valendo US$ 25.
4. Tokens colocados à venda. A negociação ocorre no mercado Alt.Estate. O preço inicial é de US$ 25 por token. Então será formado com base no equilíbrio entre oferta e demanda.
5. Os investidores compram tokens, tornando-se coproprietários do imóvel que está sendo vendido. Se quiserem vender tokens, basta colocá-los à venda novamente.

Caso 2: Investimento imobiliário

Agora imagine que você é proprietário de um prédio com escritórios alugado. O prédio que você tem é antigo e não é reformado há muito tempo, por isso o aluguel dá pouco lucro, enquanto o concorrente do bairro junta dinheiro. Para aumentar as taxas, é necessária uma grande reforma, mas, infelizmente, não há dinheiro para isso.

Para financiar o reparo, você decide realizar a tokenização. Este processo decorre de acordo com o mesmo cenário que no caso de uma venda, exceto os seguintes pontos:

1. Os tokens não conferem a propriedade de um ativo. Eles dão direito a parte da receita de aluguel ou ao pagamento de dividendos fixos.
2. O direito de dispor do edifício permanece com o proprietário.

A criptomoeda ou token criada para compradores é uma ativo de investimento e arriscado. O problema é que o proprietário pode levantar o dinheiro, fazer reparos e depois vender o prédio, deixando os investidores sem nada. Também é possível definir taxas baixas, o que levará à diminuição do rendimento dos tokens e, consequentemente, à diminuição do seu preço. Isso permitirá que o proprietário compre tokens pelos preços mais baixos, após os quais as taxas poderão ser elevadas ao nível do mercado.

O emitente pode aumentar a atratividade de tais investimentos comprometendo-se a não vender imóveis ou a agir contra os benefícios dos investidores. Você também pode entrar na gestão limitada de ativos, por exemplo, na questão da escolha de tarifas e inquilinos. Ou delegue o controle a terceiros.

Caso 3: Financiamento antecipado para construção

O mais difícil na construção é conseguir os primeiros 20% do financiamento. Devido a esse limite inicial, muitos incorporadores são forçados a conduzir negociações longas e tediosas, pagar grandes comissões, hipotecar bens pessoais - fazer de tudo para convencer os investidores de sua honestidade e perspectivas de construção.

Se você usar a experiência de tokenização e a oferta inicial de moedas, será muito mais fácil coletar dinheiro. Os desenvolvedores simplesmente lançarão para cada nova construção um ICO separado com seus tokens e os venderão no mercado financeiro. mercados. Isto reduzirá o limite de entrada, o que aumentará o número de investidores.

Você pode realizar esse crowdsale no site BlackSquare.io. Seus especialistas recomendam fazer isso em três etapas:

Etapa 1. Pré-venda privada

Como no caso do ICO tradicional, a oferta inicial durante a tokenização imobiliária é melhor começar com vendas fechadas para grandes investidores. Essa abordagem ajudará a entender se o projeto tem perspectivas: se os investidores estiverem interessados, o crowdsale pode continuar, caso contrário, é melhor fechá-lo.

Nesta fase, 5–10% de todas as emissões de tokens são vendidas. Os investidores são convidados em particular ou inscritos na lista de permissões. Neste último caso, aqueles que desejam, via de regra, são excluídos de acordo com determinados critérios: aprovação nos procedimentos KYC e AML, status de investidor credenciado, um limite mínimo significativo para entrada e assim por diante.

Etapa 2. Pré-venda

Após a conclusão bem-sucedida de uma pré-venda privada, o projeto é apresentado a mais investidores. Mais informações públicas sobre construção são fornecidas, detalhes da transação de investimento, dados sobre empreiteiros, etc. são anunciados.

Durante a pré-venda, 60–75% dos tokens são vendidos. Se os iniciadores do projeto estiverem confiantes no sucesso, eles continuarão a trabalhar com a lista de permissões; caso contrário, a venda aberta será anunciada. Isso remove a maioria das restrições e diminui o limite mínimo de entrada.

Etapa 3. O crowdsale principal

Os últimos 15-25% dos tokens são vendidos abertamente e geralmente sem quaisquer barreiras aos investidores. Isso é necessário para chamar a atenção para o projeto e reduzir custos de marketing: você pode realizar campanhas de recompensas e lançamentos aéreos.

Quais são os benefícios da tokenização

Liquidez

De acordo com o Fórum Econômico Mundial, até 2025 mais de 10 % do PIB global será nomeado em ativos de criptomoeda, que serão superiores a 10 trilhões de dólares americanos. Além disso, a maior parte destes activos estará associada à propriedade de capital e a prémios de liquidez.

Portanto, a tokenizaçãopermitirá dividir o valor da propriedade em centenas ou milhões de tokens, que podem ser divididos em dezoito casas decimais. Graças a isso, mesmo os imóveis mais caros podem ser virtualmente divididos em ações (tokens), que custarão um centavo.

Por exemplo, se a tokenização do arranha-céu do New World Trade Center em Nova York, estimado em US$ 4 bilhões, for dividida em 1 milhão de tokens, o limite mínimo para investimento será de apenas US$ 40. Ao mesmo tempo, os tokens podem ser vendidos sem restrições transfronteiriças.

Estudos mostram que tais mudanças aumentar o volume do mercado em 20-30% devido à divulgação do seu valor através de “prêmios de liquidez”. Este crescimento será uma consequência direta da oportunidade de investir em imóveis em qualquer país e em qualquer lugar do mundo, o que pode ser conseguido, inclusive através da participação acionária.

Programação

Programabilidade no caso de tokenização significa a capacidade de incorporar lógica de negócios simples em contratos inteligentes, para que você possa automatizar a maior parte do fluxo de trabalho. Isto facilitará a gestão tanto de bens imobiliários como de investimentos.

A programabilidade é especialmente útil para:

1. Implementação de direitos de gestão. Graças aos contratos inteligentes nos mercados, os detentores de tokens podem tomar decisões de gestão consolidadas, estando em diferentes partes do mundo, sem se conhecerem e não colocar um único carimbo ou assinatura em nenhum documento.
2. Automação de pagamentos. Tendo escrito no contrato inteligente a fórmula para distribuição dos lucros da venda de imóveis ou do aluguel, não há dúvida de que os pagamentos serão feito na hora certa e honestamente.
3. Velocidade de operação. As formas tradicionais de gerenciamento de imóveis comerciais estão vinculadas a longos procedimentos burocráticos que levam meses. Na blockchain, esses procedimentos levam minutos.

Imutabilidade

Os dados no blockchain não podem ser alterados ou excluídos, e os detalhes da transação deixam uma pegada pública. Isso permite confirmar ou rastrear seu histórico de propriedade e evitar fraudes e erros.

O que você precisa lembrar ao realizar a tokenização

Falta de infraestrutura jurídica

A tokenização é a criação de um título digital que está sob a jurisdição da Comissão de Valores Mobiliários dos EUA. Para realizar a tokenização é necessário registrar a emissão de tokens, obter permissão e agir dentro da lei.

Que tipo de lei depende da venda específica de tokens (o valor do objeto, quem pode investir, se haverá progresso e o quê) e dos direitos que os tokens conferem. Isso é abordado em detalhes no Relatório de caso DAO e aviso da SEK sobre fraude na inicialização de blockchain.

Tokenização não significa liquidez instantânea

Ter a oportunidade de adquirir um token não significa que ele será comprado hoje ou amanhã. Ainda não existe um mercado central ou mercados onde se possa encontrar informações sobre todos os tokens imobiliários. Existem apenas sites separados com um público de cem ou duzentos mil usuários e uma pequena lista de tokens.

É necessário criar liquidez nestafase de desenvolvimento do mercado à moda antiga - com a ajuda da publicidade. Nesse caso, a estratégia de marketing deve ser escolhida com muito cuidado, pois a promoção em um país estrangeiro é arriscada e a publicidade em todo o mundo pode até arruinar Bill Gates.

Lembre-se sempre de KYC e KYC. LBC

KYC, ou Conheça Seu Cliente, é um procedimento de identificação realizado para garantir que não haja golpistas, criminosos ou falsificadores entre os investidores. Se você fez um empréstimo por meio de um aplicativo móvel, o KYC também foi aprovado quando os funcionários digitalizaram seu passaporte ou tiraram fotos com o documento.

AML, ou Combate à Lavagem de Dinheiro é uma verificação de dados pessoais de Pessoas Politicamente Expostas (PEP) e outras listas de usuários potencialmente perigosos, onde analisam informações sobre cidadania, visitando países com alto risco de ameaça terrorista, procurando sinais de possível lavagem de dinheiro, financiamento do terrorismo ou roubo de informações pessoais.

Se você realiza tokenização nos EUA, você é obrigado a realizar KYC e AML. De forma independente ou com a ajuda de especialistas terceiros, por exemplo, através das plataformas Cryptonomos ou Bitcoinsuisse.ch.

Não existe um padrão único para as informações solicitadas, mas geralmente:

• Nome completo, dados do passaporte;
• país, cidade, índice postal;
• local de residência ou endereço de registro;
• número de celular e/ou telefone fixo.

Para verificar a autenticidade desta informação é pedido também o envio de:

• foto ou digitalização do seu passaporte, carteira de motorista ou carteira de identidade;
• selfie onde você mantém o documento próximo ao seu rosto;
• pagamento de contas de serviços públicos.