Tokenisation Immobilière

La Tokénisation des transactions immobilières commerciales réduira les coûts de transaction de 30% à 2%, les barrières à l'entrée pour les investisseurs de 200 000 $ à 100 $ et réduira le temps de réalisation des opérations d'un mois à un clic. Dans cet article, nous examinerons des exemples du fonctionnement de la tokenisation et comment la réaliser vous-même.

Qu'est-ce que la tokenisation

Il s'agit du transfert de la comptabilité et de la gestion des actifs (bâtiments individuels, locaux et flux de trésorerie directement liés) vers un format numérique, où les jetons symbolisent les certificats numériques de ces actifs.

Désormais, pour la tokenisation, on utilise une technologie de blocage, car elle augmente la fiabilité et la sécurité des données, et permet également d'automatiser certains processus comme dans plateformes de financement participatif. Mais certaines restrictions sontimposées à la tokenisation:

1. Les droits peuvent être enregistrés sous forme numérique. S'il est nécessaire de tokeniser un appartement, son propriétaire doit pouvoir céder la propriété du bien immobilier et les flux de trésorerie. généré par celui-ci vers un marqueur numérique. Cela nécessite des lois et une infrastructure qui vous permettent de travailler avec des certificats de propriété numériques.
2. Les droits peuvent être transférés via la blockchain. Cela signifie que les transactions effectuées via la blockchain doivent avoir force de loi, et immédiatement après la vente des tokens, sans le « papier " procédures.
3. Les jetons peuvent être facilement échangés contre un actif réel. Le propriétaire des jetons doit pouvoir les échanger contre un actif qu'ils symbolisent.

Comment poursuivre la tokenisation

Essentiellement, la tokenisation est la même titrisation (une forme d'attraction d'investissements en émettant des titres), mais les jetons sont utilisés à la place des actions et des obligations. Le processus de tokenisation de l'immobilier commercial peut être présenté sous la forme de trois étapes:

1. Le propriétaire crée un certificat numérique de propriété de l'objet ou d'un flux de trésorerie directement lié à celui-ci (par exemple, un prêt hypothécaire ou un loyer). Cela se fait à l'aide de plateformes spécialisées telles que Securrency, Harbor, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize et Swarm.
2. La structure intermédiaire produit une émission limitée de jetons, chacun représentant une part numérique de propriété de l'objet tokenisé.
3. Une fois les jetons d'émission vendus aux investisseurs.

Considérons ce processus sur l'exemple de trois cas, dont chacun représente une transaction immobilière typique.

Cas 1: Ventes résidentielles

Supposons que vous possédez une propriété d'une valeur de 250 000 $ et que vous deviez la vendre par tokenisation. Nous le ferons sur l'exemple de coopération avec la plateforme Alt.Estate (ce n'est pas la meilleure plateforme, les auteurs l'ont choisie par hasard).

Le processus de tokenisation sur Alt.Estate est le suivant:

1. Le propriétaire ou son représentant soumet une demande à Alt.Estate. Dans la demande, vous devez spécifier les principales caractéristiques de la propriété et les coordonnées du propriétaire.
2. L'objet est en cours de test et son coût est estimé. Ceci est réalisé par un entrepreneur indépendant choisi d'un commun accord par les deux parties.
3. La plateforme d'enchères tokenise la propriété en la divisant, par exemple, en 1 000 parties virtuelles. 1 000 jetons distribués, chacun d'une valeur de 25 $.
4. Jetons mis en vente. Les échanges ont lieu sur la place de marché Alt.Estate. Le prix de départ est de 25 $ par jeton. Ensuite, il sera formé sur la base de l'équilibre entre l'offre et la demande.
5. Les investisseurs achètent des jetons et deviennent copropriétaires de la propriété vendue. S'ils souhaitent vendre des tokens, il leur suffit de les remettre en vente.

Cas 2: Investissement immobilier

Imaginez maintenant que vous êtes propriétaire d’un immeuble avec des bureaux loués. Le bâtiment que vous possédez est vieux et n'a pas été réparé depuis longtemps, ce qui fait que le loyer rapporte peu de bénéfices, tandis que le concurrent du quartier accumule de l'argent. Pour augmenter les tarifs, il faut une refonte majeure, mais, hélas, il n'y a pas d'argent pour cela.

Pour financer la réparation, vous décidez d'effectuer une tokenisation. Ce processus se déroule selon le même scénario que dans le cas d'une vente, à l'exception des points suivants:

1. Les jetons ne confèrent pas la propriété d'un élément. Ils donnent droit à une partie des revenus locatifs ou au versement de dividendes forfaitaires.
2. Le droit de disposer du bâtiment appartient au propriétaire.

Pour les acheteurs, les jetons sont un actif d'investissement et risqué. Le problème est que le propriétaire peut collecter des fonds, effectuer des réparations puis vendre le bâtiment, ne laissant rien aux investisseurs. Vous pouvez également fixer des taux bas, ce qui entraînera une diminution du rendement des tokens et, par conséquent, une diminution de leurs prix. Cela permettra au propriétaire d'acheter des jetons aux prix les plus bas, après quoi les taux pourront être augmentés au niveau du marché.

L'émetteur peut accroître l'attractivité de ces investissements en s'engageant à ne pas vendre de biens immobiliers ou à agir à l'encontre des avantages des investisseurs. Vous pouvez également intervenir dans la gestion patrimoniale limitée, par exemple dans la question du choix des tarifs et des locataires. Ou déléguez le contrôle à un tiers.

Cas 3: Financement précoce de la construction

Le plus difficile dans la construction est d’obtenir les premiers 20% de financement. En raison de ce seuil de départ, de nombreux promoteurs sont obligés de mener des négociations longues et fastidieuses, de payer des commissions importantes, d'hypothéquer des biens personnels - tout faire pour convaincre les investisseurs de leur honnêteté et de leurs perspectives de construction.

Si vous utilisez l'expérience de la tokenisation et l'offre initiale de pièces, il sera beaucoup plus facile de collecter de l'argent. Les développeurs lanceront simplement pour chaque nouvelle construction une ICO distincte avec leurs jetons et les vendront sur places de marché multi-fournisseurs. Cela réduira le seuil d’entrée, ce qui augmentera le nombre d’investisseurs.

Vous pouvez organiser une telle vente participative sur le site BlackSquare.io. Leurs experts recommandent de le faire en trois étapes:

Étape 1. Prévente privée

Comme dans le cas des ICO traditionnelles, l'offre initiale lors de la tokénisation immobilière, il est préférable de commencer par des ventes conclues pour les grands investisseurs. Cette approche permettra de comprendre si le projet a des perspectives: si les investisseurs sont intéressés, la vente participative peut se poursuivre, sinon, il vaut mieux la clôturer.

À ce stade, 5 à 10% de toutes les émissions symboliques sont vendues. Les investisseurs sont soit invités en privé, soit inscrits sur la liste blanche. Dans ce dernier cas, ceux qui le souhaitent sont en règle générale exclus selon certains critères: réussite des procédures KYC&AML, statut d'investisseur qualifié, seuil minimum d'entrée important, etc.

Étape 2. Prévente

Après la réussite d'une prévente privée, le projet est présenté à davantage d'investisseurs. De plus amples informations publiques sur la construction sont fournies, les détails de la transaction d'investissement, les données sur les entrepreneurs, etc. sont annoncés.

Lors de la prévente, 60 à 75% des jetons sont vendus. Si les initiateurs du projet sont confiants dans le succès, ils continuent de travailler avec la liste blanche, sinon une vente ouverte est annoncée. Cela supprime la plupart des restrictions et diminue le seuil minimum d’entrée.

Étape 3. La principale vente participative

Les 15 à 25% restants de jetons se vendent ouvertement et généralement sans aucun obstacle pour les investisseurs. Ceci est nécessaire pour attirer l'attention sur le projet et réduire les coûts de marketing: vous pouvez lancer des campagnes de primes et des parachutages.

Quels sont les avantages de la tokenisation

Liquidité

Selon le Forum économique mondial, d'ici 2025, plus de 10% du PIB mondial sera investi dans des actifs de crypto-monnaie, qui dépasseront les 10 000 milliards de dollars américains. De plus, la plupart de ces actifs seront associés à des primes de propriété et de liquidité.

Ainsi, la tokénisation permettra de diviser la valeur de la propriété en centaines ou millions de jetons, qui pourront ensuite être divisés en dix-huit décimales. Grâce à cela, même les biens immobiliers les plus chers peuvent être virtuellement divisés en actions (jetons), qui coûteront un centime.

Par exemple, si la tokenisation du gratte-ciel du New World Trade Center à New York, estimée à 4 milliards de dollars, est divisée en 1 million de jetons, le seuil minimum d'investissement ne sera que de 40 dollars. Dans le même temps, les jetons peuvent être vendus sans restrictions transfrontalières.

Des études montrent que de tels changements augmenter le volume du marché de 20 à 30% grâce à la divulgation de sa valeur au moyen de « primes de liquidité ». Cette croissance sera une conséquence directe de la possibilité d'investir dans l'immobilier dans n'importe quel pays et n'importe où dans le monde, ce qui peut être réalisé, notamment par le biais de la participation au capital.

Programmabilité

Dans le cas de la tokenisation, la programmabilité signifie la possibilité d'intégrer une logique métier simple dans des contrats intelligents, afin que vous puissiez automatiser la majeure partie du flux de travail. Cela facilitera la gestion à la fois de l'immobilier et des investissements.

La programmabilité est particulièrement utile pour:

1. Mise en œuvre des droits de gestion. Grâce aux smart contracts sur Places de marché NFT, les détenteurs de jetons peuvent prendre des décisions de gestion consolidées, étant dans différentes parties du monde, sans se connaître et sans apposer un seul cachet ou signature sur aucun document.
2. Automatisation des paiements. Après avoir inscrit dans le contrat intelligent la formule de répartition des bénéfices de la vente ou de la location d'un bien immobilier, il ne fait aucun doute que les paiements seront fait à temps et honnêtement.
3. Vitesse de fonctionnement. Les méthodes traditionnelles de gestion de l'immobilier commercial sont liées à de longues procédures bureaucratiques qui prennent des mois. Sur la blockchain, de telles procédures prennent quelques minutes.

Immuabilité

Les données de la blockchain ne peuvent pas être modifiées ou supprimées, et les détails de la transaction laissent une empreinte publique. Cela vous permet de confirmer ou de suivre votre historique de propriété et d'éviter les fraudes et les erreurs.

Ce dont vous devez vous souvenir lors de la tokenisation

Manque d'infrastructure juridique

La tokenisation est la création d'une sécurité numérique qui relève de la juridiction de la Securities and Exchange Commission des États-Unis. Pour effectuer la tokenisation, il est nécessaire d'enregistrer l'émission de jetons, d'obtenir l'autorisation et d'agir dans le respect de la loi.

Le type de loi dépend de la vente de jetons spécifique (la valeur de l'objet, qui est autorisé à investir, s'il y aura des progrès et quoi) et des droits que confèrent les jetons. Ceci est couvert en détail dans le Rapport de cas DAO et l'avertissement de SEK concernant la fraude liée aux startups blockchain.

La tokenisation ne signifie pas une liquidité instantanée

Avoir la possibilité d’acheter un token ne signifie pas qu’il sera acheté aujourd’hui ou demain. Il n’existe toujours pas de marché central ou de marchés sur lesquels on pourrait trouver des informations sur tous les jetons immobiliers. Il n'existe que des sites distincts avec une audience de un ou deux cent mille utilisateurs et une petite liste de jetons.

Il est nécessaire de créer des liquidités à cestade de développement du marché à l'ancienne - avec l'aide de la publicité. Dans ce cas, la stratégie marketing doit être choisie avec beaucoup de soin, car la promotion dans un pays étranger est risquée et la publicité dans le monde entier ruinera même Bill Gates.

N'oubliez jamais les informations KYC etamp; LBC

KYC, ou Know Your Customer, est une procédure d'identification qui est effectuée pour s'assurer qu'il n'y a pas d'escrocs, de criminels ou de contrefaçons parmi les investisseurs. Si vous avez souscrit un prêt via une application mobile, alors le KYC était également réussi lorsque les employés scannaient votre prêt. passeport ou pris des photos avec le document.

AML, ou Anti-Money Laundering est une vérification des données personnelles des personnes politiquement exposées (PEP) et d'autres listes d'utilisateurs potentiellement dangereux, où elles analysent des informations sur la citoyenneté, les visites pays à haut risque de menace terroriste, à la recherche de signes d'un éventuel blanchiment d'argent, de financement du terrorisme ou de vol d'informations personnelles.

Si vous effectuez une tokenisation aux États-Unis, vous êtes alors obligé d'effectuer des opérations KYC & LBC. De manière indépendante ou avec l’aide de spécialistes tiers, par exemple via les plateformes Cryptonomos ou Bitcoinsuisse.ch.

Il n'existe pas de norme unique pour les informations demandées, mais généralement:

• Nom complet, données du passeport ;
• pays, ville, index postal ;
• lieu de résidence ou adresse d'enregistrement ;
• Numéro de mobile et/ou de téléphone fixe.

Pour vérifier l'authenticité de ces informations, il est également demandé d'envoyer:

• photo ou scan de votre passeport, permis de conduire ou carte d'identité ;
• selfie où vous gardez le document près de votre visage ;
• factures de services publics payées.