Servizio di Tokenizzazione Immobiliare

La tokenizzazione delle transazioni immobiliari commerciali ridurrà i costi di transazione dal 30% al 2%, le barriere di ingresso per gli investitori da $ 200.000 a $ 100 e ridurranno il tempo per condurre le operazioni da 1 mese a 1 clic. In questo articolo, esamineremo esempi di come funziona la tokenizzazione e come farlo da soli.

Che cos'è la tokenizzazione

Si tratta del trasferimento della contabilità e della gestione patrimoniale (singoli edifici, locali e flussi di cassa direttamente correlati) in un formato digitale, dove i token simboleggiano i certificati digitali di questi beni.

Ora per la tokenizzazione viene utilizzata la tecnologia di blocco, perché aumenta l'affidabilità e la sicurezza dei dati e consente inoltre di automatizzare determinati processi. Tuttavia, vengonoimposte alcune restrizioni alla tokenizzazione:

1. I diritti possono essere registrati in forma digitale. Se è necessario tokenizzare un appartamento, il suo proprietario deve poter assegnare la proprietà dell'immobile e i flussi di cassa generato da esso su un marcatore digitale. Ciò richiede leggi e infrastrutture che ti consentano di lavorare con certificati di proprietà digitali.
2. I diritti possono essere trasferiti tramite blockchain. Ciò significa che le transazioni condotte attraverso la blockchain devono avere valore legale, e immediatamente dopo la vendita dei token, senza la "carta " procedure.
3. I token possono essere facilmente scambiati con un bene reale. Il proprietario dei token deve essere in grado di scambiare la criptovaluta con l'asset che rappresentano.

Come portare avanti la tokenizzazione

Essenzialmente, la tokenizzazione è la stessa cartolarizzazione (una forma per attrarre investimenti mediante l’emissione di titoli), ma vengono utilizzati token al posto di azioni e obbligazioni. Il processo di tokenizzazione degli immobili commerciali può essere presentato sotto forma di tre fasi:

1. Il proprietario dell'immobile crea un certificato digitale di proprietà dell'oggetto o di un flusso di cassa direttamente correlato ad esso (ad esempio un mutuo ipotecario o un affitto). Questo viene fatto utilizzando piattaforme specializzate come Securrency, Harbour, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize e Swarm.
2. La struttura intermediaria produce un'emissione limitata di token, ciascuno dei quali è una quota digitale di proprietà dell'oggetto tokenizzato.
3. Dopo che i token di emissione sono stati venduti agli investitori.

Consideriamo questo processo sull'esempio di tre casi, ognuno dei quali rappresenta una tipica transazione immobiliare.

Caso 1: vendite residenziali

Supponiamo che tu possieda una proprietà del valore di $ 250.000 e debba venderla tramite tokenizzazione. Lo faremo sull'esempio della collaborazione con la piattaforma Alt.Estate (questa non è la piattaforma migliore, gli autori l'hanno scelta per caso).

Il processo di tokenizzazione su Alt.Estate è il seguente:

1. Il proprietario o il suo rappresentante presenta domanda ad Alt.Estate. Nella domanda è necessario specificare le caratteristiche principali dell'immobile e le generalità del proprietario.
2. L'oggetto è in fase di test e costo stimato. Questo viene fatto da un appaltatore indipendente scelto di comune accordo da entrambe le parti.
3. La piattaforma d'asta tokenizza l'immobile dividendolo, ad esempio, in 1.000 parti virtuali. 1.000 gettoni in uscita, ciascuno del valore di $ 25.
4. Gettoni messi in vendita. Le negoziazioni si svolgono sul mercato b2b di Alt.Estate. Il prezzo di partenza è di $ 25 per token. Quindi si formerà sulla base dell'equilibrio tra domanda e offerta.
5. Gli investitori acquistano token, diventando comproprietari della proprietà venduta. Se vogliono vendere token, devono semplicemente rimetterli in vendita.

Caso 2: Investimenti immobiliari

Ora immagina di essere il proprietario di un edificio con uffici in locazione. Il tuo edificio è vecchio e non è stato riparato da molto tempo, per questo l'affitto porta poco profitto, mentre il concorrente del quartiere raccoglie soldi. Per aumentare le tariffe, è necessaria una profonda revisione, ma, ahimè, non ci sono soldi per questo.

Per finanziare la riparazione, decidi di eseguire la tokenizzazione. Questo processo procede secondo lo stesso scenario del caso di una vendita, ad eccezione dei seguenti punti:

1. I token non conferiscono la proprietà di una risorsa. Danno diritto a una parte dei redditi da locazione o al pagamento di dividendi fissi.
2. Il diritto di disporre dell'edificio spetta al proprietario.

Per gli acquirenti, i token sono un asset di investimento e rischioso. Il problema è che il proprietario può raccogliere fondi, effettuare riparazioni e poi vendere l’edificio, senza lasciare nulla agli investitori. Puoi anche impostare tariffe basse, che porteranno ad una diminuzione del rendimento dei token e, di conseguenza, ad una diminuzione dei loro prezzi. Ciò consentirà al proprietario di acquistare token ai prezzi più bassi, dopodiché i tassi potranno essere aumentati al livello di mercato.

L'emittente può aumentare l'attrattiva di tali investimenti impegnandosi a non vendere immobili o ad agire contro il vantaggio degli investitori. Potete anche inserire una gestione patrimoniale limitata, ad esempio, nella questione della scelta delle tariffe e degli inquilini. Oppure delegare il controllo a terzi.

Caso 3: finanziamento anticipato della costruzione

La cosa più difficile nel settore edile è ottenere il primo 20% del finanziamento. A causa di questa soglia di partenza, molti sviluppatori sono costretti a condurre trattative lunghe e noiose, a pagare commissioni ingenti, a ipotecare proprietà personali - a fare di tutto per convincere gli investitori della loro onestà e delle prospettive di costruzione.

Se utilizzi l'esperienza della tokenizzazione e l'offerta iniziale di monete, sarà molto più facile raccogliere denaro. Gli sviluppatori lanceranno semplicemente per ogni nuova costruzione un ICO separato con i loro token e li venderanno sul mercato finanziario mercati. Ciò ridurrà la soglia di ingresso, il che aumenterà il numero di investitori.

Puoi condurre una vendita collettiva di questo tipo sul sito BlackSquare.io. I loro esperti consigliano di farlo in tre fasi:

Fase 1. Prevendita privata

Come nel caso delle ICO tradizionali, è meglio che l'offerta iniziale durante la tokenizzazione immobiliare inizi con le vendite chiuse per i grandi investitori. Questo approccio aiuterà a capire se il progetto ha prospettive: se gli investitori sono interessati, la crowdsale può essere continuata, altrimenti è meglio chiuderla.

In questa fase, viene venduto il 5-10% di tutte le emissioni token. Gli investitori vengono invitati privatamente oppure inseriti nella whitelist. In quest’ultimo caso, coloro che lo desiderano, di norma, vengono selezionati in base a determinati criteri: superamento delle procedure KYC e AML, status di investitore accreditato, una soglia minima significativa per l’ingresso e così via.

Fase 2. Prevendita

Dopo aver completato con successo una prevendita privata, il progetto viene presentato a più investitori. Vengono fornite ulteriori informazioni pubbliche sulla costruzione, vengono annunciati i dettagli dell'operazione di investimento, i dati sugli appaltatori, ecc.

Durante la prevendita viene venduto il 60–75% dei token. Se i promotori del progetto sono sicuri del successo, continuano a lavorare con la whitelist, in caso contrario viene annunciata la vendita aperta. Ciò rimuove la maggior parte delle restrizioni e diminuisce la soglia minima di ingresso.

Fase 3. La vendita al pubblico principale

L'ultimo 15–25% dei token viene venduto apertamente e solitamente senza barriere per gli investitori. Ciò è necessario per attirare l'attenzione sul progetto e ridurre i costi di marketing: puoi eseguire campagne di taglie e lanci aerei.

Quali sono i vantaggi della tokenizzazione

Liquidità

Secondo il World Economic Forum, entro il 2025 più di 10 La percentuale del PIL globale sarà nominata in asset criptovaluta, che supererà i 10mila miliardi di dollari USA. Inoltre, la maggior parte di questi asset sarà associata alla proprietà azionaria e ai premi di liquidità.

Quindi, la tokenizzazione consentirà di scomporre il valore della proprietà in centinaia o milioni di token, che potranno essere ulteriormente suddivisi in diciotto cifre decimali. Grazie a ciò, anche gli immobili più costosi possono essere virtualmente suddivisi in azioni (token), che costeranno un centesimo.

Ad esempio, se si tokenizzasse il grattacielo del New World Trade Center a New York, che è stimato a 4 miliardi di dollari, dividendolo in 1 milione di token, la soglia minima per investire sarà di soli 40 dollari. essere venduti senza restrizioni transfrontaliere.

Gli studi mostrano che tali cambiamenti aumentare il volume del mercato del 20-30% grazie alla divulgazione del suo valore attraverso i “premi di liquidità”. Questa crescita sarà una conseguenza diretta della opportunità di investire nel settore immobiliare in qualsiasi paese e in qualsiasi parte del mondo, cosa che può essere realizzata anche attraverso la proprietà azionaria.

Programmabilità

La programmabilità nel caso della tokenizzazione significa la capacità di incorporare una semplice logica aziendale nei contratti intelligenti, in modo da poter automatizzare la maggior parte del flusso di lavoro. Ciò faciliterà la gestione sia degli immobili che degli investimenti.

La programmabilità è particolarmente utile per:

1. Implementazione dei diritti di gestione. Grazie ai contratti intelligenti sui mercati NFT, i detentori di token possono prendere decisioni di gestione consolidate, trovandosi in diverse parti del mondo, senza conoscersi e non apporre un solo timbro o firma in nessun documento.
2. Automazione dei pagamenti Avendo scritto nello smart contract la formula per la distribuzione dei profitti derivanti dalla vendita o dall'affitto di un immobile, non c'è dubbio che i pagamenti saranno fatto in tempo e onestamente.
3. Velocità operativa. Le modalità tradizionali di gestione degli immobili commerciali sono legate a lunghe procedure burocratiche che richiedono mesi. Sulla blockchain, tali procedure richiedono pochi minuti.

Immutabilità

I dati nella blockchain non possono essere modificati o cancellati e i dettagli della transazione lasciano un’impronta pubblica. Ciò ti consente di confermare o tenere traccia della cronologia della tua proprietà ed evitare frodi ed errori.

Cosa devi ricordare quando esegui la tokenizzazione

Mancanza di infrastrutture legali

La tokenizzazione è la creazione di una sicurezza digitale che rientra nella giurisdizione della Securities and Exchange Commission degli Stati Uniti. Per effettuare la tokenizzazione, è necessario registrare l'emissione di token, ottenere l'autorizzazione e agire nel rispetto della legge.

Il tipo di legge dipende dalla specifica vendita di token (il valore dell'oggetto, chi è autorizzato a investire, se ci saranno progressi e cosa) e dai diritti conferiti dai token. Questo argomento è trattato in dettaglio nel DAO Case Report e avvertimento di SEK sulla frode nelle start-up blockchain.

La tokenizzazione non significa liquidità istantanea

Avere l’opportunità di acquistare un token non significa che verrà acquistato oggi o domani. Non esiste ancora un mercato centrale o mercati in cui si possano trovare informazioni su tutti i token immobiliari. Esistono solo siti separati con un pubblico di uno o duecentomila utenti e un piccolo elenco di token.

È necessario creare liquidità in questa fase di sviluppo del mercato alla vecchia maniera, con l'aiuto della pubblicità. In questo caso, la strategia di marketing dovrebbe essere scelta con molta attenzione, poiché la promozione in un paese straniero è rischiosa e la pubblicità in tutto il mondo rovinerebbe persino Bill Gates.

Ricordati sempre di KYC & antiriciclaggio

KYC, o Know Your Customer, è una procedura di identificazione, che viene effettuata per assicurarsi che non ci siano truffatori, criminali, falsi tra gli investitori. Se hai richiesto un prestito tramite un'app mobile, il KYC è stato superato anche quando i dipendenti hanno scansionato il tuo passaporto o hanno scattato foto con il documento.

AML o Antiriciclaggio è una verifica dei dati personali sulle Persone Politicamente Esposte (PEP) e altri elenchi di utenti potenzialmente pericolosi, in cui analizzano informazioni sulla cittadinanza, visitano paesi ad alto rischio di minaccia terroristica, alla ricerca di segnali di possibile riciclaggio di denaro, finanziamento del terrorismo o furto di informazioni personali.

Se conduci la tokenizzazione negli Stati Uniti, sei obbligato a condurre KYC e AML. Indipendentemente o con l’aiuto di specialisti terzi, ad esempio attraverso le piattaforme Cryptonomos o Bitcoinsuisse.ch.

Non esiste uno standard unico per le informazioni richieste, ma solitamente:

• Nome completo, dati del passaporto;
• paese, città, indice postale;
• luogo di residenza o indirizzo di registrazione;
• numero di cellulare e/o fisso.

Per verificare l'autenticità di queste informazioni si chiede inoltre di inviare:

• foto o scansione del passaporto, della patente di guida o della carta d'identità;
• selfie in cui tieni il documento vicino al viso;
• bollette pagate.