Как Создать Краудфандинговую Платформу для Недвижимости
Инвестиционные платформы расширяют спектр и число инвесторов, используя краудфандинговые приемы. Акцент делается на том, что диверсификация портфеля повышает вероятность пассивного роста прибыли – проще вложить средства в несколько активов в формате токенов, получая прибыль от каждого, чем в один с риском банкротства. Аккредитация инвесторов, оценка их склонности к риску, исходя из вероятности рецессии, умение разглядеть перспективность в пивоте, запуск листинга ценных бумаг и защита прав вкладчиков – ключевые моменты, на которые обращают внимание разработчики. Примерно половина площадок работает и с неаккредитованными инвесторами.
Расширение функциональности блокчейнов упрощает процессы краудфандинга, поскольку фиксация транзакций и операций несколькими узлами по протоколам смарт-контрактов предотвращает вероятность утечки данных и фишинг. В списке платформ и фондов опытные вкладчики выбирают те REIT, которые внимательно относятся к ликвидности объектов коммерческой недвижимости с тем, чтобы активы приумножились. Широкий порог взносов колеблется в пределах $10–200.000. Порой бывают ограничения на сумму максимального взноса в пределах 5–10 % или больше.
Чтобы было проще оценивать результаты тактических этапов согласно KPI (это не менее сотни показателей, большая часть которых относится к производству), в методику BSC в формате кода вписывают смарт-контракт. Цель последнего – возможность создавать, распространять и продавать токены, переводить их и, в случае невостребованности невзаимозаменяемых – сжигать. Грамотное и умное написание кода – задача № 1 в бэкенде, так как неправильно сформированные условия автоматически выполняют действия при достижении конкретного результата.
Предположим, есть задача создание токенов по востребованному стартапу для предпродаж с указанием платежных криптовалют с разной волатильностью. Для этого выбрали SOL, BNB, ETC, USDT и TON в качестве платежных средств, но не прописали, при каком уровне падения курса или подъема осуществлять продажу. И если падение за месяц достигло 30–50 % стоимости, то совладельцы понесут убытки. Точность адресов перевода оговоренной части прибыли по горячим кошелькам верифицированных микро-инвесторов, изменение курса токена в ручном режиме и накопление фонда выручки по конкретному адресу – все это составляющие правильного смарт-контракта.
Синдикаты, работающие по принципу REIG, отличаются наличием управляющей части, отвечающей за процессы развития с окупаемостью и другой, выполняющей роль финансовых доноров и пассивных выгодоприобретателей. Долевая собственность коммерческой недвижимости (под аренду, для туризма) предпочтительнее единоличной, так как позволяет диверсифицировать портфель прибыли. Так, при вложении всего $500 или $1000 вкладчик может стать совладельцем 10–30 объектов, каждый из которых принесет от 10 до 30 % за год.
Если же часть инвестиций в недвижимость была сделана в криптовалютах (как востребованных, так и имеющих тренд к постепенному росту), то микро-инвестор получит еще большую прибыль при повышении котировок. Конечно, здесь надо отталкиваться от курса криптовалюты. К примеру, AVAX достигал уровня $146,29, но упал до $20,8, а тенденция за квартал указывает на двукратное снижение. Аналогичная ситуация у ALGO, который с $1,8 снизился до $0,12. Иногда может сработать токенизированный актив – как это видно на примере ULTA, с $320 – до $370, после покупки пакета активов Уорреном Баффетом.
| Год | Активы токенизации недвижимости в США, млрд. $ по прогнозу Prophecy | Активы токенизации недвижимости в США, млрд. $ |
| 2024 | 3,8 | 3,8 |
| 2025 | 3,91 | 4,60 |
| 2026 | 4,02 | 5,56 |
| 2027 | 4,14 | 6,73 |
| 2028 | 4,26 | 8,15 |
| 2029 | 4,38 | 9,86 |
| 2030 | 4,51 | 11,93 |
| 2031 | 4,64 | 14,43 |
| 2032 | 4,78 | 17,46 |
| 2033 | 4,91 | 21,13 |
| 2034 | 5,06 | 25,56 |
| 2035 | 5,20 | 30,93 |
| 2036 | 5,36 | 37,43 |
| 2037 | 5,51 | 45,29 |
| 2038 | 5,67 | 54,80 |
| 2039 | 5,83 | 66,31 |
| 2040 | 6,00 | 80,23 |
Если учесть, что покупка любого жилья или квартиры, не говоря о крупном объекте, всегда представляла определенные сложности ввиду необходимости перерегистрации права собственности, то токенизация снимает эти проблемы. Цепочка блокчейна (выбранного на основе проверенной криптовалюты), выполненная на базе смарт-контракта, зафиксирует любой процесс – покупки, продажи, обратного выкупа, аренды. И для этого не нужно будет подключать специалистов, которые подтвердят правильность генерального плана объекта, его реальную стоимость, удостоверят личности обеих сторон сделки и изготовят подтверждающие документы права собственности.
Ожидается, что одновременно с Северной Америкой будут нарастать процессы токенизации недвижимости на территории Европы и развитых стран АТР. Менее востребованными останутся объекты в большей части Африки. Особое внимание уже сейчас привлечено к коллекционной недвижимости (трофейной) – такой, которая не имеет аналогов в мире, с высокой культурно-исторической ценностью и исключительностью, из сегмента Deluxe. Её объемы не превышают 2 % от числа элитных объектов на планете, а цена неизменно растёт, так как не зависит от площади и кубатуры.
На каждой платформе свои требования: Blocksquare от каждой транзакции взимает комиссию в размере 1,5 % токенов BST, оценивая стоимость токенизации одного объекта в €5900. Под каждый актив доступен выпуск до 100 тысяч токенов: например, здание ценой в $2 млн. можно разбить на токены ценником по $20 каждый. Для объектов трофейной недвижимости, стоимость которых зашкаливает за миллиард, цена токена будет стартовать с минимальной метки $10 тыс. Токенизировать можно часть недвижимости (10–20–30 %) – с тем, чтобы получить больше прибыли в ближайшие 5–10 лет.
PROPY работает с токенами Ethereum PRO. На платформе предлагают разные виды недвижимости (жилая, коммерческая, фермы, для студентов и пр.), есть виртуальные туры и фото, цена обозначена в фиате и криптовалютах PRO, BTC, ETC, USDT, есть NFT-объекты. BitGo страхует недвижимость ценой до $250 млн., предлагает сразу кастодиальные и некастодиальные кошельки. DigitalX Asset (DXAM) – одна из компаний, в задачах которой цифровая токенизация разных объектов, включая недвижимость. Комиссионное обслуживание обходится в 16,5 % за управление и исполнение, но к этой сумме добавляют НДС. Структурирование осуществляется на базе частной недвижимости в Австралии, вознаграждение возрастает при усилении прибыльности и росте капитала. Клиенты – австралийцы, желающие стать совладельцами жилья на долях.
Экосистемы краудфандинговых платформ все больше расширяются: вскоре наступит момент, когда для покупки доли или микро-части недвижимости в другой стране либо регионе достаточно будет выбрать объект, сделать предложение владельцу, перечислить криптовалюту или фиат, получить Security-токены, тем самым зарегистрировав право собственности.
Французская платформа Vave не отличается обилием объектов (менее сотни), большая часть из них заявлена, как конфиденциальные. Пока выставлены здания из Франции, но в будущем обещают открыть позиции в США, Британии, Доминикане и Японии с Латвией. Цена минимальной инвестиции $11, на некоторых объектах есть ограничения по максимальному взносу. Вознаграждение обычное, в пределах 10–11 % годовых.
На платформе London House Exchange на время распродажи токенов приостанавливаются платежи по %, так как идёт накопление фонда и предотвращаются риски «надувания мыльного пузыря». Цена акций колеблется от 7 до 130 £, составляя в среднем 40–50 £, доходность по дивидендам 2,62–4,78 % годовых. В списке заявок и предложений показывают только 5 лучших объектов из каждой категории, на графике – динамику роста и падения цен.
Задумка команды Merehead, разрабатывавшей данный проект, состояла в том, чтобы подбирать ликвидные дома и здания – так, чтобы инвесторы получали годовую прибыль в размере 6–15 %, что существенно больше других платформ. Для этого была продумана стратегия обособления – под каждый лот (целиком туристический объект) создавалась коллекция токенов и, собственно, NFT. Причина – предотвращение покрытия убытков от одних объектов за счет других. Поэтому подобная диверсификация, основанная на принципе блокчейна под несколько видов криптовалют (ETC, BTC, SOL-токенов) может принести прибыль гораздо больше, чем ожидает инвестор.
Учёт вероятности возникновения OREO или наличия частых ситуаций, когда в определенном микрорегионе на жилье налагают принудительное взыскание и продают с аукциона – сигнал о том, что такое здание не стоит токенизировать. В смарт-контракт записывают Security-токены, являющиеся удостоверением собственности (по типу акций и ценных бумаг). Собственники токенов недвижимости, прошедшие проверку KYC, получают право на дивиденды, выплаты, после листинга могут продавать и покупать их на биржах, хотя обычно долгосрочно удерживают ввиду перманентной годовой прибыли в диапазоне 10–15 %.
Обращает внимание факт, что охотно поддерживают стартапы с яркими и информативными названиями. В этом списке – жилье будущего и творческое убежище, гостиница возле церкви и соляная пещера, плавающая сауна и коттедж королевы, домики на дереве и класс на открытом воздухе (по типу школы Сухомлинского). Скалодромы, коворкинги и тренажерки по паркуру, площадки диск-гольфа и катания на коньках, лыжах круглый год показывают, что людям не хватает физической нагрузки и релакса после неё, поэтому они охотно становятся вкладчиками таких объектов.
Практически нет стартапов в категории «real estate». Удалось найти один проект, где финансирование планировщика агента по недвижимости в формате PDF набрало $15,9 тыс. (159 %) вместо заявленных 10 тыс. Примерно такую сумму собрал 9 лет назад и проект Tiny Houses для домов в Огайо площадью 60–120 кв. м. Но суммарная цифра по сборам $3,4 млрд. от почти 4 млн. человек выглядит впечатляюще. Учитывая то, что в топовой «тройке» по сегменту «Архитектура» было привлечено $1,5 млн., можно допустить, что тысяча целевых проектов дали сборы на минимальную сумму в $100–150 млн.
Токенизация недвижимости напоминает «голубой океан» бизнеса: стартапы, которые предложат защищенные и понятные контракты, с обеспечением дохода в указанных пределах, страхованием доли, будут в выигрыше завтра. Владельцы недвижимости, напряженно и долго ищущие богатого инвестора с капиталами в миллионах USD под 15–20 %, могут одномоментно привлечь тысячи вкладчиков с минимальными суммами вложения в пределах от $10–100 и будут в профите.
Главное – тщательно продумать бизнес-стратегию, оценить и проанализировать рынок, разработать токены Security и при необходимости Utility, спрогнозировать волатильность и ввести автоматизированную обработку на базе блокчейн. Конечно, без PEST- и STEP-анализа не обойтись, а применение пяти сил Портера и сопоставление с макроэкономикой покажет, насколько перспективен конкретный проект.
С этими вопросами обращайтесь в команду Merehead. Команда понимает как токенизировать недвижимость и подготовит детальный план разработки платформы.
