Merehead разрабатывает платформы токенизации недвижимости и имеет более 10 лет опыта работы в блокчейн-индустрии. На основе своего опыта я расскажу вам, как запустить токенизацию недвижимости и сколько это будет стоить. Также мы рассмотрим, какие типы платформ существуют и как они работают.
В 2024 году объем рынка токенизированной недвижимости оценивался в $3,5 млрд, а к 2033 году он может достичь $19,4 млрд. Темпы роста во многом зависят от принятия блокчейн-технологий и криптоактивов, а также дальнейшего регулирования этой сферы, но в любом случае, согласно прогнозам, ожидается лишь дальнейший рост. Поэтому запуск собственной платформы по токенизации, которая сможет конкурировать с такими игроками как RealT, DIBS Capital, может стать финансово-выгодным решением. Ниже мы проанализировали рынок, рассмотрели основные нюансы таких платформ и опубликовали общий гайд по разработке: от выбора блокчейна и написания смарт-контрактов до этапа тестирования и непосредственного запуска.
Что такое токенизация недвижимости?
Токенизация недвижимости — это процесс преобразования прав владения квартирой/домом/земельным участком в токены, которые выпускаются на определенном блокчейне. По сути, каждый актив выступает в роли доли в недвижимости. Это упрощает процесс покупки, продажи и позволяет клиентам приобретать не весь объект, а лишь его часть. Например, дом может быть «разбит» на 10,000 долей/токенов, и инвестор может приобрести 1/10,000 часть.
Почему это выгодно как застройщикам, так и инвесторам:
Уменьшается порог входа. Застройщики быстрее могут продать объект по маленьким частям большому числу мелких инвесторов. Вкладчикам же не обязательно иметь крупный капитал, чтобы начать получать пассивный доход за счет дальнейшей сдачи в аренду квартир или роста цены активов. Минимальный порог варьируется в зависимости от компании, страны и конкретного объекта, но часто это — от $50 или $100;
Сделки более прозрачны и безопасны. Весь процесс отображается и сохраняется в блокчейне, а честность гарантируется механизмом смарт-контрактов;
Повышенная ликвидность. Продажа токенов происходит быстро через различные платформы. Это могут быть специализированные площадки (RealT, SolidBlock, Fraction), DEX (Uniswap, Curve, SushiSwap), вторичный рынок, где возможны P2P-сделки, а иногда даже CEX. В любом случае это более быстрый процесс, чем классическая продажа квартир;
Упрощенный доступ к международной недвижимости. Так гражданин ЕС, проживающий в Европе, может онлайн приобрести токены, дающие право владеть недвижимостью в США. Нет необходимости в личном присутствии, получении визы и открытии счета в крипто дружественном банке;
Простая процедура покупки/продажи. Токенизация позволяет автоматизировать процесс + снижает бюрократию. Например, нет необходимости идти к нотариусу, подписывать договор, регистрировать право владения и так далее;
Снижение финансовых издержек. Участникам не нужно выплачивать комиссии риэлторам, оплачивать услуги нотариуса и платить за другое юридическое сопровождение. Сборы за токенизацию также существуют, но они гораздо ниже, часто — от 0,5% до 2%;
Упрощенная система оплаты налогов. Инвесторы часто получают доход в криптовалюте, обычно — популярных стейблкойнах (USDC, USDT), оплату налогов часто берет на себя компания, которая занимается токенизацией, а инвестору останется лишь задекларировать процесс. Также в случае с покупкой недвижимости в другой стране часто применяется соглашение, защищающее от двойного налогообложения.
Иллюстрация процесса токенизации
Чаще всего для генерации токенов используются популярные сети — Ethereum, его решение второго уровня Polygon, а также Binance Smat Chain, Tezos, Solana или Avalanche. Для корпоративных решений иногда применяют частные блокчейны, например, Corda. Токены могут быть как взаимозаменяемыми, если каждая доля недвижимости аналогична другой и их можно заменить друг на друга, так и NFT в случаях, когда токен выступает правом собственности на конкретную квартиру. Иногда создаются гибридные контракты, в которых прописаны одновременно и взаимозаменяемые, и не взаимозаменяемые токены (пример — стандарт ERC-1155). Кстати, он считается более экономичным по расходу газа, чем ERC-721, и часто используется при разработке NTF Маркетплейса для коллекций с несколькими копиями.
Наиболее популярные стандарты:
ERC-20;
ERC-721;
BEP-20;
ERC-1155.
Компания застройщик также выбирает, на сколько частей будет разбит объект недвижимости, какое минимальное число токенов может приобрести инвестор, устанавливает цену за актив и так далее. Причем условия могут варьироваться для разных типов недвижимости (квартира, жилые дома, коммерческий сектор и прочее). Все эти нюансы прописываются в официальных юридических документах — Меморандуме предложения + при покупке токенов инвестор подписывает договор (Subscription Agreement). Подготовку документации на себя берет или платформа, занимающаяся выпуском токенов, или компания-застройщик.
Как работает токенизация недвижимости?
Токенизация — это многоступенчатый процесс по превращению реальной недвижимости в цифровой токен на блокчейне, который будет выступать правом собственности/долей в объекте. Как это происходит:
Выбирается объект недвижимости, который будет токенизирован: квартира, дом, офис и так далее. Это может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость или даже земельный участок.
Ведется подготовка объекта к токенизации. Это включает юридическое оформление объекта с созданием юридического лица/траста, который им владеет + проводится оценка стоимости (в дальнейшем вся цена будет равна суммарной стоимости токенов) + подготавливается вся необходимая документация (White Paper, Subscription Agreement, Договора и так далее).
Выбирается модель, согласно которой будет происходить токенизация. Например, один объект может быть разделен на доли или же 1 объект = 1 токен (в большинстве случаев NFT).
Разрабатываются токены. Сначала выбирается стандарт актива. Все зависит от блокчейна + от выбранного типа — NFT или взаимозаменяемый (то есть, например, стандарт ERC-20 или ERC-1155), затем создается смарт-контракт и переносится на выбранный блокчейн. В контракте должно быть прописано количество токенов, механика транзакций, начисления прибыли, доходность, функции койна (например, может также поддерживаться возможность голосования).
Токен размещается на платформе и становится доступен для продажи. С точки зрения разработки на этом этапе генерируется сам сайт, включая пользовательский интерфейс, через который инвесторы могут пройти процедуру KYC, купить/продать койны, ознакомиться с активами и их описанием, подключить кошелек. При заключении сделок смарт-контракт будет обновлять данные о владельце.
Распределяются доходы. Это происходит автоматизировано через смарт-контракты. Основной доход в таком случае — это арендная плата, чаще всего выплаты начисляются в стейблкойнах.
Может также поддерживаться опция перепродажи на вторичных рынках. Если это предусмотрено, чаще всего такие сделки заключаются на различных DEX, все реализуется через функционал смарт-контракта автоматически.
Рассмотрим несколько примеров платформ, которые занимаются токенизацией: RealT, BrickFi, DIBS Capital, Securitize.
RealT — это американская компания, специализирующаяся на токенизации именно недвижимости. Инвесторы могут приобретать доли от квартир, домов, девелоперских проектов и получать % от аренды. Компания токенизировала свыше 700+ объектов в США, Панаме и Колумбии. Поддерживаемые типы недвижимости — жилые объекты. В базе компании зарегистрировано свыше 18,000 пользователей, есть 7,500+ активных инвесторов из различных стран. RealT использует взаимозаменяемые токены — ERC-20. Основная сеть — Ethereum, она используется для выпуска токенов (ее преимущество в высокой безопасности, но при этом комиссии высокие), но также применяется децентрализованная сеть 1-го уровня, совместимая с EVM, Gnosis Chain (у нее ниже комиссии, поэтому она используется для перевода токенов, торговли и перевода платежей за аренду). Все токены привязываются к собственности через LLC или SPV (их статус — real-world assets backed tokens). Выплаты по аренде производятся в USDC или DAI.
RealT — одна из ведущих компаний, предлагающих опцию токенизации недвижимости
BrickFi — это платформа, которая занимается токенизацией договоров аренды, превращая их в NFT. Компания-владелец: BrickFi Inc. Основные источники дохода инвесторов: рента + прибыль за счет роста цены недвижимости. Предусмотрена защита от двойного налогообложения. Платформа была разработана командой Merehead. Процесс включал реализацию таких технических нюансов:
Разработку смарт-контрактов для реализации процесса токенизации + проведения сделок купли/продажи;
Интеграцию с Strip и Circle для безопасного приема USD и USDC;
Интеграция с Docusign для быстрого и удобного подписания юридических документов, в частности договоров, онлайн;
Создание механизма для автоматического матчинга невзаимозаменяемых токенов;
Создание интуитивно-понятного интерфейса для сайта + мобильного приложения.
Так как компания выбрала формат NFT, это позволило легко продавать договора аренды на целые квартиры инвесторам из любой страны без необходимости личного присутствия. Поддерживаются разные типы недвижимости: многокомнатные квартиры, дома, студии и так далее.
Платформа по токенизации недвижимости BrickFi, разработанная компанией Merehead
DIBS Capital (ранее — SolidBlock) — это израильская компания, работающая в финансово-техническом секторе, чья основная специализация заключается в токенизации недвижимости. Целевая аудитория платформы: владельцы недвижимости и девелоперы + инвесторы, заинтересованные во вкладах с низким порогом входа. Поддерживается опция токенизации как жилой, так и коммерческой недвижимости. Компания первой провела STO коммерческой недвижимости в 2018 году, собрав свыше $18 млн инвестиций. Основной блокчейн — Ethereum, на котором выпускаются койны стандартов ERC. Список услуг компании включает:
Непосредственную токенизацию недвижимости;
Услуги безопасного хранения всей документации и истории сделок в блокчейне;
Юридические услуги для соответствия процедур требованиям различных юрисдикций (ЕС, США и так далее).
Платформа по токенизации недвижимости DIBS Capital
Securitize — это крупная компания, основанная в 2017 году, которая занимается созданием, управлением и торговлей цифровыми активами, выпущенными на блокчейне. Совместно с другими компаниями она запускает платформы и проекты по токенизации недвижимости, хоть это и не основной профиль: например, в 2023 году компания выпустила токенизированные акции фонда недвижимости Mancini Partners + участвовала в токенизации Американского отеля St. Regis Aspen Resort. Деятельность компании регулируется SEC + FINRA. Для процесса токенизации недвижимости зачастую используется блокчейн Ethereum.
Типы токенизации недвижимости
Токенизировать можно разные типы недвижимости: от жилой до коммерческой и объектов социальной и инфраструктурной сферы. Причем хоть в большинстве случаев под эти процессом имеют ввиду именно токенизацию права собственности, бывают и другие более специфичные опции, например; токенизация долговых обязательств, взятых под залог недвижимости, гибридная модель (сам объект недвижимости + долг), токенизация арендного дохода недвижимости и так далее. Рассмотрим для каких основных типов недвижимости предусмотрены все эти опции:
Жилая недвижимость: многокомнатные квартиры, студии, частные дома, многоквартирные дома, апартаменты под сдачу. Одна из наиболее популярных опций у инвесторов, так как они могут легко получать пассивный доход от сдачи квартир. Главная ЦА: частные инвесторы. Порог входа — минимальный (часто от $100-200). Зачастую токенизация происходит с использованием взаимозаменяемых токенов для продажи долей в многоквартирных домах (наиболее популярные стандарт — ERC-20). Сложность разработки: низко-средняя;
Коммерческая недвижимость: бизнес-центры, офисы, складские помещения, магазины, гостиницы, коворкинги. Основная ЦА: институционные инвесторы. Порог входа выше, чем в случае жилой недвижимости. Пассивный доход формируется за счет долгосрочной аренды. Сложность токенизации: средне-высокая, так как требуется дополнительное юридическое консультирование;
Земельные участки: земля под застройку, с/х земли, инвестиционные участки, чья цена в перспективе может вырасти благодаря повышению уровня жизни этого района. ЦА: крупные частные и институционные инвесторы. Пассивного постоянного дохода зачастую нет, прибыль за счет роста цены и дальнейших инвестиций. Сложность токенизации варьируется в зависимости от типа земельного участка, наиболее простой вариант — без построек, самая сложная — участки под строительство, так как требуется множество разрешений;
Объекты инфраструктурной/социальной недвижимости: больницы, школы, детские сады, парковки и так далее. Основная ЦА: ESG-инвесторы, частные лица, реже — институционные инвесторы в рамках государственных проектов. Порог входа невысокий, так как часто поддерживается государством + есть гранты. Прибыль формируется за счет субсидий/льгот от государства + аренды + роста цен на активы. Сложность разработки: высокая. Требуются соглашения с государственными структурами + более сложная схема возврата вложений;
Девелоперские проекты: офисы, новостройки и так далее. ЦА: крупные частные инвесторы, различные фонды. Порог входа часто невысокий: от $100. Но бывают высокие минимальные лимиты для аккредитованных инвесторов. Основная прибыль — после завершения строительства + инвестор может выступать в качестве кредитора. Считаются высоко рискованными инвестициями. Сложность разработки: высокая.
В зависимости от типа объекта будет разниться цена процесса токенизации, сроки и сложность проекта. Также для разных целей подойдут различные типы токенов и сети. Этот вопрос обсуждается на начальных этапах с заказчиками. Функционал и услуги платформ по токенизации может включать как все типы недвижимости, так и только жилую.
Разработка платформы токенизации недвижимости
Разработка платформы для токенизации недвижимости — это сложный и многоступенчатый процесс, так как такие сайты совмещают в себе централизованную часть (бэкэнд логика + UI/UX + KYC и AML + инструменты аудита + сервисы технической поддержки) и децентрализованные компоненты (смарт-контракты для выпуска и передачи токенов, распределения доходов, блокировки/разморозки койнов + токены недвижимости + права владения, записанные в блокчейне + механизмы сжигания/выпуска токенов + механизмы для голосования для холдеров, если поддерживается эта опция). Децентрализованная часть работает на конкретном выбранном блокчейне (например, Ethereum, BSC), а централизованная представляет из себя классическую платформу/приложение с серверной инфраструктурой. Рассмотрим конкретные шаги по запуску такой платформы.
Первый шаг — определение целевой аудитории. Это могут быть инвесторы, застройщики, владельцы недвижимости. На этом этапе также определяется основная стратегия и типы услуг: токенизация каких типов недвижимости будет доступна (жилой/коммерческой/социальной и инфраструктурной/земельные участки), в каких странах доступна покупка/продажа и будет ли юридическое сопровождение, какие будут действовать региональные ограничения и нормы (SEC в США, MiCa в ЕС + распространенная опция — обязательная процедура KYC и AML). От этого также будет зависеть второй шаг — выбор типа токенов:
NFT-модель: актуальна, если токенизироваться будет весь объект целиком, например, квартира. Популярный вариант — ERC-721 (Ethereum), FA2 (Tezos), собственные уникальные стандарты на сети Polkadot с учетом требований заказчика и так далее;
Взаимозаменяемые токены: удобная опция, если объект необходимо разбить на доли. Популярные стандарты — ERC-20 (Ethereum), FA1.2 (Tezos), SPL (Solana);
Security tokens: необходимы, когда токен дает право на получение дивидендов, предоставляет долю в юридическом праве собственности/SPV (пример: токен = часть акций компании, владеющей объектом недвижимости), необходим для публичного привлечения инвестиций, применяется в рамках регулируемого предложения. Популярные стандарты: ERC-1400, FA2, ERC-3643.
Объяснение специфики NFT токенов
Чтобы точно определить не только тип, но и стандарт (ERC или SPL и так далее), также сразу необходимо выбрать блокчейн, который будет использоваться для генерации койнов. Рассмотрим наиболее популярные варианты:
Ethereum: наиболее популярная сеть, которая чаще других используется для токенизации. У нее наиболее развитая экосистема: открывает доступ к различным DeFi, фреймворкам, крипто-кошелькам и провайдерам, поддерживает аудит и так далее. Особенно популярна, если необходимы security-tokens. Главные недостатки: высокие комиссии за газ, средняя скорость транзакций (финализации в пиковые периоды нагрузок будет низкой), возможны перегрузки сети. По этим причинам часто, в частности для увеличения скорости и снижения сборов, часто используются решения 2-го уровня для Ethereum, например, Polygon. Основной язык для написания смарт-контрактов — Solidity, реже — Vyper;
Tezos: еще одна сеть с акцентом на генерацию security tokens. Преимущества: стандарт FA2 универсален и подойдет как для NFT, так и взаимозаменяемых токенов + более низкие комиссии, чем у Ethereum + поддерживается опция формальной верификации смарт-контрактов. Минусы: менее развитая экосистема + ограниченное число разработчиков, которые специализируются на написании смарт-контрактов для Tezos. Основные языки — SmartPy, Michelson, Archetype;
Avalanche: сеть с высокой совместимостью с EVM, особенно популярна при работе с институционными инвесторами. Можно генерировать токены стандартов ERC. Преимущества: высокая производительность, быстрая финализации. Недостатки: больше сложностей с юридической реализацией и принятием в ряде стран и менее развитая экосистема в сравнении с Ethereum. Наиболее часто используемый язык — Solidity;
Частные сети: выбор компаний, которым максимально важна приватность. Например, актуальна при токенизации в рамках закрытых фондов с ограниченным числом потенциальных инвесторов. Преимущества: максимальная конфиденциальность + полный контроль. Недостатки: ограниченное использование токенов, необходимость создания собственной сети, отсутствие прямого доступа к уже развитым экосистемам. Для написания смарт-контрактов часто используются языки Solidity или Vyper.
После выбора блокчейна и типа токенов, можно перейти к третьему шагу — написанию смарт-контрактов. Базовые контракты, которые необходимо создать:
Контракт-токена, который представляет долю/недвижимость. Должно быть прописано название, количество токенов, возможность выпуска, механизмы передачи, информация о правах владения и так далее;
Контракт, определяющий кто имеет право владеть токеном. Он включает список конкретных пользователей, прошедших KYC, интегрируется с контрактом токена перед переводом для проверки подлинности, предусматривает возможность интеграции с внешним KYC провайдером и так далее;
Контракт для получения прибыли и/или распределения дохода. В нем необходимо прописать логику распределения дохода между холдерами токенов, он также отвечает за хранение пока еще не распределенных средств, а еще может предусматривать опцию вывода дивидендов вручную и прочее;
Контракт объекта. Он должен содержать всю необходимую информацию о недвижимости (страну, адрес, описание и прочее), иметь встроенные ссылки на юридические документы о недвижимости, адрес контракта токена + иметь опцию для обновления данных.
Дополнительно также могут потребоваться смарт-контракты для голосования и управления, если держатели токенов получают дополнительные права. Еще одна популярная опция — управляющий смарт-контракт для общего контроля процесса токенизации недвижимости.
Архитектура платформы помимо децентрализованной части включает также централизованную. Так что следующий шаг — это разработка именно централизованных компонентов:
Пользовательский интерфейс (фронтэнд). Через него пользователи будут взаимодействовать с платформой: изучать и выбирать объекты недвижимости, покупать/продавать токены, подключать криптовалютные кошельки, проходить процедуру KYC/AML и так далее. Наиболее часто при разработке используется React.js, реже — Vue.js/Angular, для мобильных версий — React Native/Flutter;
Бэкэнд для описания серверной логики/создания приложения. Он максимально взаимодействует с децентрализованными компонентами. Используется для отслеживания, создания транзакций, управления пользователями, учета инвестиций, балансов, взаимодействия с блокчейном и синхронизации событий в сети, интеграции внешних шлюзов (KYC, платежных решений) и так далее. Чаще всего применяются Node.js или Python, для работы с базами данных — TypeORM, а для взаимодействия с блокчейном — Web3.js, Ethers.js (для Ethereum и всех совместимых сетей, например, Polygon, Avalanche + BSC), Conseil.js (для Tezos), near-api-js (Near Protocol) и так далее;