Риэлторы исчезнут, банки станут необязательными, а процесс купли-продажи будет проходить в считанные дни. Как еще изменится рынок недвижимости после внедрения блокчейн-технологий — читайте в статье.
Как есть. Согласно данным Internet Crime Complaint Center, мошенничество в сфере недвижимости в США за период с 2015 по 2017 год выросло на 1100%, финансовые потери — на 2200%. Так, только из-за подмены финансовых данных — банковских счетов — во время депонирования средств в сделках купли-продажи американцы в 2017 году потеряли 1 млрд долл, хотя в 2016 году этот показатель был на уровне 16 млн долл.
Стремительный рост мошенничества связан с тремя факторами:
Как будет. Весь жизненный цикл недвижимости легко оцифровать и перенести на блокчейн, благодаря чему можно создать систему, где у каждого объекта недвижимости будет цифровой паспорт со всей информацией о нем: сведения о правоустанавливающих документах, прошлых владельцах, ценах продаж, датах транзакций, договорах аренды, займах, контрактах на обслуживание и даже происхождении строительных материалов и их состоянии. Эта информация будет неизменной, защищенной и доступной для продавцов, покупателей, риелторов, госорганов, арендодателей и арендосъемщиков.
Таким образом повысится прозрачность рынка и появятся предпосылки для создания рейтинговой системы, которая будет отслеживать действия всех участников рынка и при этом будет давать лишь подлинную информацию о контрагентах. В совокупности это сведет риски мошенничества к минимуму. Кейсы. iNation и International Blockchain Real Estate Association (IBREA) еще в 2015 году объединились, чтобы создать глобальную базу данных на основе блокчейна о собственниках и транзакциях в сфере недвижимости. В IBREA считают, что использование блокчейна:
Этот глобальный проект может объединить сведения обо всех объектах недвижимости и операциях с ними в одну базу данных, предоставив всем участникам рынка доступ до ключевой информации в реальном времени.
Как есть. Операции с недвижимостью связаны с большой бумажной волокитой, так как в них участвуют государственные структуры, нотариусы, риэлторы, банки, страховые компании и продавец с продавцом (арендодатель с арендатором). При этом все участники пытаются как можно тщательнее проверить и перепроверить вторую сторону, дабы убедится в ее честности и обезопасить себя от мошенничества.
В результате значительная часть физических документов проходит через всю цепочку посредников, которые должны их зарегистрировать, проверить, заверить и передать дальше. В среднем на все это уходит от 30 до 60 дней. И что примечательно, сколько бы не было потрачено времени на проверку документов, ни один из посредников не гарантирует «чистоту» сделки. Как будет. Использование смарт-контрактов и оцифровка документов с их переносом на блокчейн превратит сложный процесс в простую сделку.
Поскольку участники получат доступ к нужным документам в онлайн-режиме и будут уверены в их подлинности, а также смогут отслеживать все этапы процесса. Подлинность документов гарантирует блокчейн, а исполнение условий сделки — смарт-контракт. Кейсы. Кадастровая палата Швеции в 2016 году начала тестировать систему, которая регистрирует права собственности на землю и прописывает их в публичном распределительном реестре. Платформа разработана компанией ChromaWay при активном участии поискового портала недвижимости Svensk Fastighetsförmedling, ТВ-провайдер Telai Sverige, консалтинговой компании Kairos Future, местных банков и правительства.
В рамках системы ChromaWay покупатель и продавец инициируют запуск смарт-контракта, участниками которого могут стать госслужбы, регистрационные органы, страховщики, риэлторы и банки. Они наравне с покупателем и продавцом могут убедиться в подлинности правоустанавливающих документов и отслеживать все этапы сделки, в том числе совершенные платежи.
Согласно отчету Kairos Future, использование блокчейна в кадастровых операциях сэкономит налогоплательщикам Швеции 100 млн евро в год и сократит процесс передачи прав собственности на недвижимость с пары месяцев до одной недели. Помимо Швеции, ChromaWay тестирует свои разработки в Грузии, Индии, Украине и Гондурасе. Схожие проекты разрабатывают ArabianChain в Дубае, Propy и Ubitquity в США, Digital Street в Великобритании.
Как есть. В сделках с недвижимостью обычно участвуют:
Только продавец, покупатель и земельный кадастр — обязательные участники. Все остальные зарабатывают на сложности и неэффективности процесса, предоставляя посреднические услуги или гарантии отдельной операции, что поднимает цену на 5–10% или больше, а также сильно замедляет процесс.
Как будет. Банки, риэлторы, юристы и нотариусы станут ненужными, поскольку блокчейн гарантирует подлинность документов и предоставит к ним доступ всем участникам сделки, а смарт-контакты автоматизируют процесс передачи прав собственности и финансовые переводы. Кейсы. Проекты ATLANT и Propy ориентированы на создание блокчейн-площадок для купли-продажи недвижимости с помощью смарт-контрактов. С их помощью частные и юридические лица заключают peer-to-peer сделки без посредников и гарантов.
Арендовать недвижимость без посредников можно на площадках LiquidSpace, Blandlord, Airbnb, Rentberry или Bee Token. Все они используют смарт-контракты для сопровождения сделок, «заморозки» гарантийного платежа и автоматических выплат ежемесячных платежей.
Как есть. Инвестиции в недвижимость доступны лишь тем, у кого много свободных денег — от 50 тыс. долл. Для особенно перспективных проектов порог вхождения — 200–500 тыс. долл. Это связано с высокой стоимостью строительства и готовых объектов, которые имеют потенциал для роста стоимости:
В США инвестировать в объекты недвижимости могут лишь аккредитованные инвесторы и участники Real Estate Investment Trust (REIT). В первом случае нужно иметь 200 тыс. долл дохода в год или 1 млн чистых активов. Во втором — вы будете платить большие комиссионные и передадите деньги на управление третьему лицу, что связано с дополнительными рисками. Как будет. Используя блокчейн-технологии, девелоперы будут запускать для каждого нового строительства отдельный ICO со своими токенами и продавать их на финансовых рынках. Благодаря этому:
Любой человек в любой точке мира сможет инвестировать 100, 1 000 или 10 000 тысяч долларов в строительство в Лондоне, Париже, Нью-Йорке и Пекине. Без необходимости приезжать в страну расположения инвестиционного актива, бумажной волокиты, ожиданий и посредников.
Инвестор просто купит токен объекта и продаст его после роста курса — как делают трейдеры с акциями, золотом или валютой на финансовых рынках. Кейсы. В 2017 году завершилось ICO стартапа BitRent. Миссия проекта — предоставить всем желающим доступ к инвестициям в недвижимость на ранних этапах строительства, чтобы получить выгоду от сдачи в аренду или продажи построенного объекта.
BRent устанавливает на деталях конструкций специальные RFID-метки, чтобы отслеживать состояние элементов архитектуры и наблюдать за ходом строительства в онлайн-режиме. Еще BRent использует Building Information Model (BIM), дабы упростить проектирование архитектурных проектов и их оценку. Сочетание блокчейна, BIM и RFID позволит создать инвестиционную площадку, на которой:
Инвестировать в недвижимость небольшую сумму также можно на таких платформах, как NEST, Slice, ATLANT и Propy. Их функционал в целом схож, разница лишь в популярности и листинге доступных для инвестирования объектов.
Как есть. Брокеры, владельцы, арендаторы, покупатели и продавцы недвижимости, как правило, используют несколько мультилистинговых платформ для поиска информации об интересующем объекте или состоянии рынка в целом. В подобных платформах есть несколько существенных недостатков:
