Цифровой формат финансирования недвижимости получил неограниченные возможности инвестирования при помощи токенов. Секьюритизация обезопасила продажи коммерческих объектов благодаря прозрачности протоколов, смарт-контрактов и блокчейнов. Покупка 1 м
2 или меньшей площади стала возможной, поскольку любое здание можно разделить на крошечные доли и вместо поиска одного-двух крупных покупателей найти тысячи микро-инвесторов. Главное, чтобы в результате был экономический эффект и прибыль. Почему токенизация – будущий формат инвестирования в объекты коммерческой и туристической недвижимости, наглядно и на примерах рассказывают аналитики Merehead.
Перевод недвижимости в цифровой формат
Предположим, выполнен под заказ план постройки быстровозводимого здания для производства крафтовых сыров или натуральных вин ценой $210 тыс. Владелец бизнеса имеет технологическое оборудование, предыдущий опыт производства, но у него нет ресурсов для постройки и знаний, как токенизировать еще непостроенную недвижимость. После обращения к финансовым аналитикам и программистам он решает получить инвестиции, создав 21 тысячу токенов ценой $10 каждый. Или приходит к выводу, что лучше привлечь меньше инвесторов, разбив недвижимость на 2100 токенов (с ценником в 10 раз больше).
Принимается решение
создавать свою криптовалюту на блокчейне Ethereum по протоколу ERC20. Обычно выбирают защищенные сети с минимальной вероятностью взлома и наличием холодных кошельков (ключ владелец однозначно будет хранить в тайне). Дополним, что в числе вариантов могут быть разные блокчейны и протоколы, включая:
- Ethereum с ERC-721;
- Tezos с Polkadot;
- Binance Smart Chain и Solana;
- платформу ConsenSys, способную работать с разными блокчейн-сетями;
- Toko с шифрованием и PixelPlex с протоколами, обеспечивающими повышенную безопасность при взаимодействии со старыми системами;
- Securitize, выполняющую трансфер активов в токены с одновременной перманентной поддержкой работы свопов security-токенов;
- инструменты Vertalo, привлекающие инвесторов благодаря поддержанию внешнего вида и хорошей формы токенов перманентным контролем;
- Polymath с ключевой особенностью генерации функций security-токенов под изменяющиеся согласно юридическим нормам правила смарт-контрактов.
Неограниченный доступ к объектам в разных точках мира вне зависимости от местоположения инвестора и открытость сделок в долях, снижение цен на недвижимость в сравнении с традиционными сделками делают токенизацию перспективным способом продаж. Если учесть, что доходность от вложения достигает 16,2 % в год (как на примере Lufina с токенами FINA и NFT в Хошимине на сумму $201200, 4,34 % прибыли при аренде и 13,45 % годовых суммарных доходов), то становится ясной наглядность перспектив инвестирования.
Доходность токенов недвижимости при диверсификации портфеля
В итоге покупатель получает те же прямые преференции, что и полный владелец и в результате пассивного инвестирования приумножает даже небольшой капитал. Диверсификация вложений в 5–10 объектов обеспечивает получение разной прибыли ввиду того, что может быть отличающаяся процентная ставка по токенам и рост их курса. Например, инвестор решил приобрести токены пяти объектов на общую сумму $10,1 тыс. Исходные данные таковы, что цена 1 токена:
- коммерческой недвижимости – фешенебельной квартиры на побережье курорта – $50;
- учебно-исторического музея в мегаполисе – $25;
- строящегося плавательно-развлекательного комплекса в небольшом городе – $8;
- недостроенного помещения для производства крафтовой пищевой продукции – $4;
- проекта станции техобслуживания автомобилей – $3.
Решение принято, покупка 1570 токенов совершена и зафиксирована. Инвестор смотрит расчетный прогноз и оценивает перспективы отдачи капитала.
Прогноз по дивидендам в зависимости от количества токенов и вида объектов
Объекты |
Цена токена, $ |
Количество токенов |
Цена объекта стартовая, $ |
% возна-граждения от цены |
Сумма инвестиций, $ |
Количество приобретенных токенов |
Ожидаемые дивиденды |
Квартира |
50 |
24000 |
1200000 |
5 |
2000 |
40 |
100 |
Музей |
25 |
200000 |
5000000 |
2 |
2000 |
80 |
40 |
Комплекс |
8 |
100000 |
800000 |
3 |
2000 |
250 |
60 |
Производственное здание |
4 |
60000 |
240000 |
2,5 |
2000 |
500 |
50 |
СТО |
3 |
30003 |
90009 |
3 |
2100 |
700 |
63 |
Итого |
90 |
414003 |
7330009 |
15,5 |
10100 |
1570 |
313 |
Как видим, внешне прибыль сильно разнится: в случае с квартирой ожидаемые дивиденды в фиате за один токен достигают $2,5, для музея и комплекса – $0,5 и $0,24 соответственно. Самое низкое – у проектов производственного здания и СТО. Но разница по вознаграждению не так уж велика, поскольку колеблется от 2 до 5 %. Но проходит 3 года и выясняется, что спрос на фешенебельное жилье упал и поэтому курс токена первого объекта просел до $35. Ввиду уменьшения рождаемости и снижения посещений музея детьми и подростками уменьшилась его цена и курс токена остановился на отметке $18. Зато возросли в стоимости остальные три вида недвижимости.
Фактическая прибыль в реальности
Объекты |
Цена токена, $ |
Цена объекта, $ |
Фактические дивиденды на 1 токен, $ |
Общая сумм дивиденды, $ |
Активы при продаже токенов, $ |
Квартира |
35 |
1200000 |
1,75 |
70 |
1400 |
Музей |
18 |
5000000 |
0,36 |
28,8 |
1440 |
Комплекс |
9,44 |
944000 |
0,2832 |
70,8 |
2360 |
Производственное здание |
5,8 |
348000 |
0,145 |
72,5 |
2900 |
СТО |
4,8 |
144014,4 |
0,144 |
100,8 |
3360 |
Итого: |
73,04 |
7636014,4 |
2,6822 |
342,9 |
11460 |
Плавание с последующим отдыхом стало одним из любимых мест препровождения поколения Z и альфа, в том числе по причине запуска бани, что позволило поднять цену плавательного комплекса на 18 %. Крафтовая продукция (сыры и соки) неожиданно начала пользоваться таким спросом, что цена объекта поднялась на 45 %, что автоматически повысило и стоимость токена. Место для СТО было выбрано удачно и благодаря проходимости и техническим навыкам сотрудников поток автомобилей возрос в 1,8 раз: поскольку растет посещаемость, то и доход от объекта стал выше в 1,6 раз. В итоге сумма дивидендов достигла $342,9 вместо ожидаемых $313 и владелец может принять решение продать их, выручив $11,46 тыс., что с % за предыдущие года обеспечит $2388,7 валовой прибыли или 23,65 % к первоначальному капиталу.
Формат токенов и условия привлечения инвесторов
Недвижимость можно разделить даже на квадратные дюймы, не забыв при этом оставить контрольный пакет токенов (до 20–30 %) и ограничив возможность покупки единолично определенной долей. Продажа токенов проводится в формате STO (TSO либо TAO). Если же выбран тип ICO, то это предложение инвестирования без конкретной ценности токена, который прошел листинг. Иногда токены STO продают через
краудфандинг недвижимости, показав реальную стоимость проекта с перспективами дробного деления. Владельцы STO периодически выбирают, помимо бирж, сотрудничество с ATS – как для листинга, так и для вторичной продажи.
Отсутствие посредников и низкая комиссия за продажу либо покупку – два фактора, привлекающие владельцев недвижимости и инвесторов к формату токенизации. Ликвидность, ограниченная волатильность и возможность микро-вложений на старте предпринимательства расширяет спектр предложений для привлечения клиентов на фондовый рынок, который в сравнении с REIT имеет низкий порог входа и выбор конкретного объекта, а не общей массы в портфеле. Для предотвращения убытка можно поставить условный порог в 30–50 % от базовой стоимости NAV и продавать при достижении этого уровня часть токенов или весь объем.
REIT проигрывает DeFi и смарт-контрактам
Суммарная стоимость недвижимости REIT в мире достигает $300 триллионов, из которой реально доступно купить объектов на общую сумму не более $10-15 трлн. или 3,33–5 %. Условия публичных и частных REIT таковы, что:
- ставят ограничения и запреты на продажу активов на протяжении 8–10 лет, даже если они неликвидны;
- требуют аккредитации инвесторов и определенного уровня дохода ($200–300 тыс.) или капитала;
- могут остановить выплату дивидендов на неопределенное время;
- отсутствует двойное налогообложение.
Поэтому ясна привлекательность токенов недвижимости или криптоактивов, покупку которых фиксируют узлы блокчейна, а грамотно прописанные смарт-контракты подтверждают сделку при полном выполнении условий, в указанное время, при заверении цифровой подписью. Хранение в холодном или горячем
криптокошельке до продажи или одноранговой транзакции аналогично применению криптовалют, но токены, хоть и имеют уникальный цифровой адрес, в отличие от них, обеспечены физическими объектами. Принципы DeFi и самоисполняемые договора единообразны вне зависимости от привлечения крупных или мелких клиентов: они глобально охватывают проекты по всему миру. Инвестор может находиться в США или ЕС, но покупать крошечную долю недвижимости в Средней Азии или на Ближнем Востоке без физического посещения объекта.
Из примеров проданных токенизированных объектов можно показать:
- здание SAPEB AnnA в Париже (цена в 6,5 млн. евро была разбита на 100 токенов и потом каждый токен разделили на 100 тыс. микро-долей);
- африканские токены Flyt, инвестиции с которых идут на приобретение гостиниц и апарт-отелей;
- RealT, привлекающий активы инвесторов со всего мира.
Идентификация, инвестирование в SOLID и объекты в период строительства
В сравнении с классическим рынком микро-инвесторам интересны такие позиции, которыми можно балансировать в определенной развесовке, учитывая потенциальную прибыльность и риски по возможной неокупаемости. Редевелопмент на любой стадии строительства тоже допускает возможность создания токенов, исходя из желаемой суммы и с указанием параметров по ликвидности в смарт-контрактах (размер выплат, возможное погашение или выкуп, условия перечисления активов по кошелькам, реинвестирование). Обычно инвестор должен быть идентифицирован согласно правилам KYC и часто его владение токенами (или долями) не влияет на стратегию развития и условия выплаты дивидендов.
Токены типа SOLID невозможно приобрести или продать на обычных биржах, поскольку они представляют собой право собственности на ресурсе, который их выпустил. Жесткие ограничения для крупных инвесторов не распространяются на физических лиц, сумма вложений которых не превышает $10–20 тыс. Опытная команда аналитиков выбирает такие объекты для токенизации, где можно использовать краткосрочное снижение их стоимости для повышения прибыльности в будущем. Для этого нужно хорошо знать местные рынки с категориями недвижимости, иметь доступ к зданиям с высоким потенциалом ликвидности. В этом списке страны Азиатско-Тихоокеанского макрорегиона, ЕС и США.
Хорошо поставленная финансовая цель – это недвижимость, которая будет рентабельна в долгосрочной перспективе, с учетом экологии и климатических изменений, социальных аспектов. Альтернативные стратегии не вкладываются в рамки «прокрустова ложа» с четкой корреляцией или регрессией по нарастанию доходов. Варианты инвестирования в здания или сооружения на этапе строительства были проверены компаниями REPM, HoneyBricks и частично BrickFi.
Выбор LLC, токенов asset-backed и типа блокчейна
Нужно понимать, что чем больше инвестиционных портфелей у крупных компаний, тем жестче правила приобретения токенов. Если суммарный бюджет превышает сумму в $100–200 млн., то компания ограничивает доступ потенциальным инвесторам из регионов, которые, по их мнению, относятся к странам «третьего мира» и вдобавок ставит порог инвестирования в сумме не менее $5–10 тыс. И тогда лучше обратиться к менее разрекламированным LLC для покупки крошечных долей недвижимости с ценником до $100–200. Если же частный владелец задумывается, как токенизировать недвижимость, то без аналитиков и IT-специалистов не обойтись.
Asset-backed токены повышают ликвидность недвижимости, так как каждый из них отвечает за определенную единицу токенизируемой площади. Продажа долей и транзакции осуществляются при помощи
смарт-контрактов с клирингом непосредственно напрямую по некастодиальным кошелькам. Продажа токенов разрешается через 6–12 месяцев согласно Правил 4А и 144 или после вторичных листингов, когда ликвидность возросла. Закрытые частные и корпоративные предложения по недвижимости предназначены для владельцев премиум-аккаунтов, владеющих специальными служебными токенами типа ERC-20 или ERC-1155 под конкретный смарт-контракт в криптовалютной экосистеме выбранного блокчейна (обычно Ethereum или Arbitrum, Solana и BNB).