Примеры Технологии Блокчейн в Недвижимости и ее Внедрение

Риэлторы исчезнут, банки станут необязательными, а процесс купли-продажи будет проходить в считанные дни. Как еще изменится рынок недвижимости...

#1. Возможности для мошенничества
#2. Чрезмерная бюрократизация
#3. Поиск информации о недвижимости

Риэлторы исчезнут, банки станут необязательными, а процесс купли-продажи будет проходить в считанные дни. Как еще изменится рынок недвижимости после внедрения блокчейн-технологий — читайте в статье.

Возможности для мошенничества

Как есть. Согласно данным Internet Crime Complaint Center, мошенничество в сфере недвижимости в США за период с 2015 по 2017 год выросло на 1100%, финансовые потери — на 2200%. Так, только из-за подмены финансовых данных — банковских счетов — во время депонирования средств в сделках купли-продажи американцы в 2017 году потеряли 1 млрд долл, хотя в 2016 году этот показатель был на уровне 16 млн долл.

Blockchain in Real Estate Statista
Бюджет правительства США на кибербезопасность по данным Statista.com

Стремительный рост мошенничества связан с тремя факторами:

  1. Высокая стоимость недвижимости — 220 тыс. долларов в среднем по США — дает мотивацию преступникам нарушать закон.
  2. Сложность сделок — создает возможности для участия мошенников, которые подделывают документы, врут о состоянии объекта, продают его нескольким людям, воруют финансовые данные.
  3. Использование интернета — создает еще больше возможностей для кражи денег и персональных данных, а также позволяет киберпреступникам орудовать с любой точки на планете, где есть доступ к сети.

Как будет. Весь жизненный цикл недвижимости легко оцифровать и перенести на блокчейн, благодаря чему можно создать систему, где у каждого объекта недвижимости будет цифровой паспорт со всей информацией о нем: сведения о правоустанавливающих документах, прошлых владельцах, ценах продаж, датах транзакций, договорах аренды, займах, контрактах на обслуживание и даже происхождении строительных материалов и их состоянии. Эта информация будет неизменной, защищенной и доступной для продавцов, покупателей, риелторов, госорганов, арендодателей и арендосъемщиков.

Таким образом повысится прозрачность рынка и появятся предпосылки для создания рейтинговой системы, которая будет отслеживать действия всех участников рынка и при этом будет давать лишь подлинную информацию о контрагентах. В совокупности это сведет риски мошенничества к минимуму. Кейсы. iNation и International Blockchain Real Estate Association (IBREA) еще в 2015 году объединились, чтобы создать глобальную базу данных на основе блокчейна о собственниках и транзакциях в сфере недвижимости. В IBREA считают, что использование блокчейна:

  1. снизит риски мошенничества к минимуму;
  2. сократит издержки и ускорит транзакции;
  3. интернационализирует рынки;
  4. повысит финансовую конфиденциальность.

Этот глобальный проект может объединить сведения обо всех объектах недвижимости и операциях с ними в одну базу данных, предоставив всем участникам рынка доступ до ключевой информации в реальном времени.

Чрезмерная бюрократизация

Как есть. Операции с недвижимостью связаны с большой бумажной волокитой, так как в них участвуют государственные структуры, нотариусы, риэлторы, банки, страховые компании и продавец с продавцом (арендодатель с арендатором). При этом все участники пытаются как можно тщательнее проверить и перепроверить вторую сторону, дабы убедится в ее честности и обезопасить себя от мошенничества.

В результате значительная часть физических документов проходит через всю цепочку посредников, которые должны их зарегистрировать, проверить, заверить и передать дальше. В среднем на все это уходит от 30 до 60 дней. И что примечательно, сколько бы не было потрачено времени на проверку документов, ни один из посредников не гарантирует «чистоту» сделки. Как будет. Использование смарт-контрактов и оцифровка документов с их переносом на блокчейн превратит сложный процесс в простую сделку.

Поскольку участники получат доступ к нужным документам в онлайн-режиме и будут уверены в их подлинности, а также смогут отслеживать все этапы процесса. Подлинность документов гарантирует блокчейн, а исполнение условий сделки — смарт-контракт. Кейсы. Кадастровая палата Швеции в 2016 году начала тестировать систему, которая регистрирует права собственности на землю и прописывает их в публичном распределительном реестре. Платформа разработана компанией ChromaWay при активном участии поискового портала недвижимости Svensk Fastighetsförmedling, ТВ-провайдер Telai Sverige, консалтинговой компании Kairos Future, местных банков и правительства.

Blockchain in Real Estate ChromaWay
Архитектура ChromaWay Postchain для регистрации сделок с недвижимостью в Швеции

В рамках системы ChromaWay покупатель и продавец инициируют запуск смарт-контракта, участниками которого могут стать госслужбы, регистрационные органы, страховщики, риэлторы и банки. Они наравне с покупателем и продавцом могут убедиться в подлинности правоустанавливающих документов и отслеживать все этапы сделки, в том числе совершенные платежи.

Согласно отчету Kairos Future, использование блокчейна в кадастровых операциях сэкономит налогоплательщикам Швеции 100 млн евро в год и сократит процесс передачи прав собственности на недвижимость с пары месяцев до одной недели. Помимо Швеции, ChromaWay тестирует свои разработки в Грузии, Индии, Украине и Гондурасе. Схожие проекты разрабатывают ArabianChain в Дубае, Propy и Ubitquity в США, Digital Street в Великобритании.

Большое количество посредников

Как есть. В сделках с недвижимостью обычно участвуют:

  1. покупатель и продавец;
  2. земельный кадастр;
  3. нотариусы и юристы;
  4. риэлторы и агенты недвижимости;
  5. банки и страховщики.

Только продавец, покупатель и земельный кадастр — обязательные участники. Все остальные зарабатывают на сложности и неэффективности процесса, предоставляя посреднические услуги или гарантии отдельной операции, что поднимает цену на 5–10% или больше, а также сильно замедляет процесс.

Как будет. Банки, риэлторы, юристы и нотариусы станут ненужными, поскольку блокчейн гарантирует подлинность документов и предоставит к ним доступ всем участникам сделки, а смарт-контакты автоматизируют процесс передачи прав собственности и финансовые переводы. Кейсы. Проекты ATLANT и Propy ориентированы на создание блокчейн-площадок для купли-продажи недвижимости с помощью смарт-контрактов. С их помощью частные и юридические лица заключают peer-to-peer сделки без посредников и гарантов.

Blockchain in Real Estate Propy
Схема купли-продажи недвижимости без блокчейна (слева) и с блокчейном (справа) на площадке

Арендовать недвижимость без посредников можно на площадках LiquidSpace, Blandlord, Airbnb, Rentberry или Bee Token. Все они используют смарт-контракты для сопровождения сделок, «заморозки» гарантийного платежа и автоматических выплат ежемесячных платежей.

Высокий входной барьер для инвесторов

Как есть. Инвестиции в недвижимость доступны лишь тем, у кого много свободных денег — от 50 тыс. долл. Для особенно перспективных проектов порог вхождения — 200–500 тыс. долл. Это связано с высокой стоимостью строительства и готовых объектов, которые имеют потенциал для роста стоимости:

  1. офисные площади в перспективных городских районах;
  2. жилые площади в густонаселенных городах;
  3. застройка пригородов.

В США инвестировать в объекты недвижимости могут лишь аккредитованные инвесторы и участники Real Estate Investment Trust (REIT). В первом случае нужно иметь 200 тыс. долл дохода в год или 1 млн чистых активов. Во втором — вы будете платить большие комиссионные и передадите деньги на управление третьему лицу, что связано с дополнительными рисками. Как будет. Используя блокчейн-технологии, девелоперы будут запускать для каждого нового строительства отдельный ICO со своими токенами и продавать их на финансовых рынках. Благодаря этому:

  1. рынок станет глобальным;
  2. увеличится ликвидность инвестиций в недвижимость;
  3. расширится охват потенциальных инвесторов;
  4. снизится инвестиционный порог.

Любой человек в любой точке мира сможет инвестировать 100, 1 000 или 10 000 тысяч долларов в строительство в Лондоне, Париже, Нью-Йорке и Пекине. Без необходимости приезжать в страну расположения инвестиционного актива, бумажной волокиты, ожиданий и посредников.

Инвестор просто купит токен объекта и продаст его после роста курса — как делают трейдеры с акциями, золотом или валютой на финансовых рынках. Кейсы. В 2017 году завершилось ICO стартапа BitRent. Миссия проекта — предоставить всем желающим доступ к инвестициям в недвижимость на ранних этапах строительства, чтобы получить выгоду от сдачи в аренду или продажи построенного объекта.

Blockchain in Real Estate ICO
Пример ICO объекта недвижимости на платформе BitRent

BRent устанавливает на деталях конструкций специальные RFID-метки, чтобы отслеживать состояние элементов архитектуры и наблюдать за ходом строительства в онлайн-режиме. Еще BRent использует Building Information Model (BIM), дабы упростить проектирование архитектурных проектов и их оценку. Сочетание блокчейна, BIM и RFID позволит создать инвестиционную площадку, на которой:

  1. нет минимального инвестиционного порога;
  2. инвесторы контролируют процесс строительства;
  3. дивиденды выплачиваются автоматически;
  4. инвесторы контролируют качество строительных работ и материалов.

Инвестировать в недвижимость небольшую сумму также можно на таких платформах, как NEST, Slice, ATLANT и Propy. Их функционал в целом схож, разница лишь в популярности и листинге доступных для инвестирования объектов.

Поиск информации о недвижимости

Как есть. Брокеры, владельцы, арендаторы, покупатели и продавцы недвижимости, как правило, используют несколько мультилистинговых платформ для поиска информации об интересующем объекте или состоянии рынка в целом. В подобных платформах есть несколько существенных недостатков:

  1. они обычно работают по подписке;
  2. какую информацию предоставлять и в каком формате — решают держатели платформ;
  3. нет возможности проверить точность и достоверность информации;
  4. низкая скорость обновления баз данных.

Как итог, информация на таких площадках неточна, детерминирована, неполна и имеет сомнительный уровень достоверности. Поэтому нужно использовать несколько мультилистинговых платформ, чтобы сопоставить информации из разных источников и получить максимально точные и достоверные сведения. Подобный подход снижает эффективность поиска и приводит к задержкам в принятии решений. Как будет. Мультилистинговая база данных на основе открытого децентрализованного блокчейн позволит создать платформу, где:

  1. пользователи решают, какую информацию собирать;
  2. нет необходимости поддерживать дорогостоящую инфраструктуру (сервера, безопасность, большой обслуживающий персонал и т. п.);
  3. можно проверить код системы;
  4. невозможно подделать данные.

Благодаря этому участники рынка получат доступ к более надежным данным по более низкой цене. Кейсы. В пример рабочего проекта можно поставить только Rex MLS — блокчейн-платформу на основе смарт-контрактов Эфириума, которая предоставляет услуги листинга для поиска информации о недвижимости: местоположение, юридический адрес, сопоставимые цены и арендные ставки, история владения, данные о собственнике, возрасте объекта и правоустанавливающих документах.

Blockchain in Real Estate Rex MLS
Описание схемы работы и преимуществ Rex MLS

Rex MLS вознаграждает третьих лиц — оракулов — за поиск, ввод в систему и проверку информации о недвижимости и участниках рынка. Под проверкой подразумевается сопоставление введенных в систему данных с реальным состоянием дел: оценка объекта, сопоставление данных с информацией государственных служб и тому подобное.

Финансовые операции

Как есть. Расчеты при купле-продаже или аренде недвижимости проходят по одной из двух схем — наличным или с помощью банковского перевода. В первом случае рискуют все, так как одна сторона может использовать фальшивые деньги, а вторая — совершить грабеж. Поэтому наличные расчеты проходят в несколько этапов с привлечением третьих лиц, как правило, нотариусов.

Банковские расчеты менее рискованные, но они выполняются медленнее, требуют дополнительного документооборота и затратны при международных операциях. Кроме того, если что-то пойдет не так, деньги можно будет вернуть лишь в судебном порядке. Оба варианта подразумевают увеличение цены сделки на 1–3%, поскольку нужно платить комиссионные нотариусу и/или банку. Как будет. Если недвижимость имеет цифровой сертификат собственности на блокчейне, транзакции при передаче прав собственности могут проходить по такому алгоритму:

  1. Стороны договариваются о цене и условиях сделки, а затем прописывают их в смарт-контракте.
  2. Смарт-контракт принимает от участников обе ценности, проверяя их и становясь владельцем и денег, и прав собственности на недвижимость.
  3. Когда подлинность ценностей установлена, смарт-контракт переписывает на покупателя сертификат права собственности и переводит продавцу деньги.

Это стандартная схема, которая занимает до 60 минут в зависимости от скорости блокчейна. Например, для биткоина это 30 минут, так как ему нужно подтверждение трех блоков, чтобы операция считалась совершенной.

Blockchain in Real Estate Smart Contract
Схема купли-продажи недвижимости с помощью смарт-контракта

Другая схема купли-продажи подразумевает токенизацию объекта и продажу всех его токенов одному человеку, что может быть быстрее и эффективнее, если объект изначально тонизирован. Например, если таким способом были собраны средства на строительство. С помощью подобных схем экономится много времени, поскольку без блокчейна финансовые транзакции требуют от 1 до 5 дней при внутренних банковских переводах и от 1 до 5 дней при международных. Кроме того, таким образом экономятся комиссионные: в биткоинах комиссия составляет 0,42 доллара за транзакцию.

 Blockchain in Real EstateTransaction Fees
Размер комиссии в платежной системе биткоина

Кейсы. Первая сделка купли-продажи недвижимости с использованием блокчейна была проведена на площадке Ripple в 2017 году: покупатель из Нью-Йорка купил дом в Киеве (Украина) за 60 тысяч долларов. Эта самая популярная площадка для заключения сделок купли-продажи недвижимости.

Blockchain in Real Estate Ripple
Схема покупка недвижимости в другой стране в рамках платформы Ripple

Еще одним из перспективных проектов в этом плане считается разработка голландского банка ABN Amro и it-гиганта IBM. Совместно они создают систему, которая позволит сопровождать операции с недвижимостью посредством смарт-контрактов, связывая всех участников рынка и предоставляя им необходимую информацию о ходе сделки. Проект разрабатывается на базе Hyperledger.

Для управления имуществом и денежными потоками при аренде недвижимости можно использовать Midasium. CRM и смарт-контракты данной площадки позволяют проверять правоустанавливающие документы, проводить финансовые транзакции, «замораживать» гарантийные взносы и многие другие. При этом отношения между контрагентами можно сделать транспарентными или закрытыми.

Оцените (3 голосов - 5 из 5)
Спасибо!
1
(Ужасно)
2
(Плохо)
3
(Средне)
4
(Хорошо)
5
(Класс!)


Спасибо!